Nieuwe Molens

Brugge

Van verlaten fabriek tot wooncomplex

Spelers
stadsbestuur, intercommunale WVI, projectontwikkelaar

Stadsbestuur
initiator, lid van wvi. Stad verzocht de wvi om het geheel aan te kopen obv Decreet Verlaten Bedrijfsruimten. De stad Brugge had ook reeds een BPA opgemaakt

Wvi
regisseur en management van het hele project: van aankoop tot verkoop

Projectontwikkelaar
contract met bouwfirma, met architect, landschapsarchitect en immobilier

Omvorming van een bedrijvensite naar een wooncomplex met een sterk publiek karakter

Bijkomende informatie

Trui Naeyaert
Westvlaamse Intercommunale
Baron Ruzettelaan 35
8310 Assebroek
t.naeyaert@wvi.be

Wilma Project Development
Generaal Lemanstraat 27
B-2018 Antwerpen
T: + 32 3 232 08 79
Contactpersoon Erik Van Hoof

Atelier 4, architectenbureau

Blekersdijk, 33
9000 Gent

Tel.: +32 9 223 70 05

Fax: +32 9 223 36 23

Contactpersoon: Pierre Huyghebaert

MEVACO BOUWBEDRIJF NV
Adres Durmelaan 6
9880 Aalter
Tel: +32 9 325 73 50
Fax: +32 9 374 08 30

Tijdslijn en sleutelmomenten

2000: Aankoop
2001: 1e en 2e fase van de wedstrijd
2002: toewijzing van de opdracht aan Wilma Project Development
2003: toewijzing selectieve sloop aan nv Mevaco
2004: start van de selectieve sloop en nieuwbouwwerken
2005: start van de verkoop en voorlopige oplevering van de werken
2008: april definitieve oplevering

Financiële kengetallen

Aankoop door wvi met deels eigen middelen en deels subsidie (30%) decreet Verlaten Bedrijfsruimten (schatting CTA ca 1 mio €)
Selectieve sloop – 90% subsidie decreet Verlaten Bedrijfsruimten (aanbestedingsbedrag ca 370.000€)
Totale investering door wvi (aankoop, werkingskosten, sanering,…… na aftrek van de subsidies): ongeveer 1,3 mio €

Subsidie Stadsvernieuwing aan de stad Brugge 800.000 € nadat de stad zelf 1,3 € geïnvesteerd had in heraanleg Kolenkaai en aanleg oever voor woonboten.

Investeringsbedrag door WPD: ca 5,5 mio €

Omvang: brownfield van een kleine 4.000 m2 met opstaand gebouw. Verbouwd volgens de bepalingen van het bpa tot 21 lofts (casco), 9 appartementen en 8 grondgebonden woningen met tuin en 5 grondgebonden woningen met dakterras.
Doelstelling verkoopprijs van de woningen en appartementen: ongeveer hetzelfde als jonge gezinnen op dat moment zouden betalen voor een lot met woning in een nieuwe verkaveling. De prijszetting van de lofts werd vrijgelaten.

Projectverloop

1. Initiatiefase

De site van de Nieuwe Molens was eigendom van een ambitieuze ontwikkelaar: op de site van de voormalige Nieuwe Molens plande hij een groots opgezet multifunctioneel kantoor-, woon- en handelscentrum. Na diverse tegenslagen (een brand vernielde een groot deel van de gebouwen) ging hij echter failliet.
De Brugse schepen van ruimtelijke ordening wilde absoluut dat er een

initiatief werd genomen om deze stadskanker aan te pakken. Als bestuurder vroeg hij zowel de huisvestingsmaatschappij als de intercommunale WVI om initiatief te nemen. Gezien de huisvestingsmaatschappij al een naastliggend industrieel complex had omgebouwd tot sociaal wonen, was het uiteindelijk WVI die het voortouw nam.

2. Onderzoeksfase

De intercommunale had geen ervaring in de ontwikkeling van dergelijk project. Ze ging te rade bij het Brugse stadsbestuur die met de ontwikkeling van het Pandreitje pionierswerk had verricht. Dezelfde formule werd nu ingezet om de site van de Nieuwe Molens te ontwikkelen: een wedstrijd in twee fasen.

Eerst werd een oproep naar architecten gelanceerd. De ervaring in het Pandreitje had geleerd dat deze fase genoeg resultaat moest opleveren om tot de tweede stap over te gaan. Een jury selecteerde uiteindelijk drie architectuurprojecten voor de tweede fase en voorzag ze van commentaar en aanbevelingen.
De architectuurprojecten werden op de markt aangeboden in een oproep naar projectontwikkelaars. De deelnemers konden één van de architectuurprojecten uitkiezen en deze in samenspraak met de ontwerper uitwerken tot een marktconform voorstel. Dezelfde jury selecteerde uiteindelijk de laureaat van deze tweede fase.

Men heeft lessen geleerd uit de ervaring van het Pandreitje: zo bleek het een goede zaak om drie projecten uit de eerste wedstrijdfase mee te nemen naar de tweede fase.
Hoewel de formule als doel had zowel architecturale kwaliteit en markconformiteit te verzoenen, worstelde de jury evenwel met dit onvermijdelijke spanningsveld.

Er werd een samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen stad, WVI en Wilma op basis van het bestek van de wedstrijd.

3. Planuitwerkingsfase

WVI wist subsidie vast te krijgen voor verlaten bedrijfsruimtes.
De lichte bodemsanering ten gevolge van een lekkende stookolietank werd volledig door de Intercommunale gedragen.
Het project werd ook gekoppeld aan de heraanleg van de Kolenkaai en kreeg zo een subsidie van het stadsvernieuwingsfonds.
Er was geen MER nodig.

De uitwerking van de plannen gebeurde volledig door de projectontwikkelaar. Dit bleek gemakkelijk te verlopen. Er was immers een duidelijk stedenbouwkundige kader in de vorm van een klaar BPA. Anderzijds had de stad ook en duidelijke visie: gezien het naastliggende sociaal huisvestingsproject, leek het evident om op de site van de Nieuwe Molens een gemengd project op te zetten.

4. Uitvoeringsfase

Vermits de projectontwikkelaar geselecteerd werd na een publieke procedure, diende het bestek als samenwerkingsovereenkomst.
De projectontwikkelaar liet de werken uitvoeren door een aannemer die op

basis van een private onderhandelingsprocedure werd geselecteerd. Hij moest wel beantwoorden aan eisen van solvabiliteit die in de wedstrijd werden opgelegd.

5. Beheersfase

Vandaag is het project al geruime tijd bewoond. De publieke passage tussen de Stubbe-wijk en de Kolenkaai werkt perfect. De bewoners hebben wel een poortje gezet aan de gemeenschappelijke semipublieke ruimte.

Gelukkig staat het meestal open. Er is ook discussie over de schouw: die werd als een landmark in het project behouden maar de onderhoudslast schrikt de mede-eigenaars af.

Evaluatie en Reflectie

De rol van de projectregisseur is essentieel – OP VOORWAARDE dat het bestuur een consistent beleid voert !!!

Evaluatie door de projectregisseur - van het gehele project: met zeer veel plezier aan meegewerkt: een stadsbestuur dat wist wat het wilde – een goede teamwerking tussen promotor, architect, aannemer, makelaar, … - in open geest en duidelijke communicatie.

Valkuil: bij de oproep naar promotoren, worden zij verplicht om één van twee/drie voorgestelde architectuurconcepten te kiezen . Quid als veel promotoren interesse zouden betonen voor het project as such én dan nog eens allen slechts interesse zouden hebben voor één architect(enteam)?

Publicaties en presentaties

Projectpresentatie WVI

verder:

opname van de Vlaamse TV serie “Spoed”
locatie voor het kunstproject Octopus ifv Brugge 2002 (hier hebben we geen beelden van)
locatie voor Open Monumentendag met verhalen door ex-werknemers – als quasi enige gebouw in Brugge met metalen zuilen