Stadsproject Thor

Van mijnsite naar nieuwe stedelijk technologiepark

spelers

Het voormalige mijnterrein van Waterschei werd in 2006 door het Genkse stadsbestuur van LRM gekocht met als doel dit te herbestemmen tot hoogwaardig bedrijvenpark met wetenschapspark. Bij de aankoop van het terrein is met LRM een overeenkomst afgesloten die inhoudt dat LRM, wanneer gewenst, zal participeren in rendementsgebonden ontwikkelingen op de site.

Op basis van vooruitschrijdende inzichten is de initiële bestemmingsvisie later verruimd en heeft het stadsbestuur ervoor geopteerd de site te ontwikkelen tot een stedelijk technologiepark waarbij er sterkere interacties worden aangegaan tussen R&D – bedrijvigheid en stedelijkheid (zie verder).


Structuur ontwikkeling project


Stadsmanagementstructuur​




De elementen in de ontwikkeling en daarmee verbonden spelers zijn momenteel

  • Stad Genk als eigenaar die een actieve en participatieve rol wil opnemen in de ontwikkeling van alle elementen van de site
  • LRM: partner in rendementsgebonden ontwikkelingen
  • Wetenschapspark: met als spelers kennisinstellingen en bedrijven die aansluiting zoeken bij de technologieportfolio van de betrokken kennisinstellingen
  • Hoogwaardig bedrijvenpark: met als spelers bedrijven en ontwikkelaars van infrastructuren voor bedrijven die passen in een hoogwaardige technologie-kantooromgeving.
  • Hoofdgebouw: als business & ontmoetingscentrum voor bedrijven gevestigd op de site en hun werknemers, als activiteitencentrum voor community formation, als infrastructuur voor de realisatie van events van diverse aard die aansluiten bij de site vb. technologische, educatieve, artistieke events: spelers zijn hier exploitanten van horeca, kinderopvang, fitness,… organisatoren van events, …
  • Technologie-Talent campus: organisatoren van technologie opleidingen.
  • Parkgebied: organisatoren van happenings die passen in het gebied

​​​​​​

Bijkomende informatie

Francine Quanten
Strategisch stadsbeleid stad Genk
Stadsplein 1
3600 Genk
francine.quanten@genk.be
 
Veronique Claessens – Ruimtelijke ontwikkeling veronique.claessens@genk.be

Rudi Van Gurp – Financiële optimalisatie ikv het AGB –
rudi.vangurp@genk.be
Projectwebsite stad Genk Energyville:
AG Genk, KULeuven, Vito, Imec, POM Limburg
Incubathor:
AG Genk, KULeuven, LRM
MO-Thor:
AG Genk, DMI Vastgoed, Vanhout, Van roey, LRM

Tijdslijn en sleutelmomenten

2007 – Aankoop  projectgebied van 111 ha
2008 – RUP Waterschei
2009 – 2010 infrastructuur-werken
2010 – Prijs publieke ruimte
Meer informatie over de tijdslijn en de sleutelmomenten van dit project kan u bekijken in de projectpresentatie

Financiële kengetallen

Stad Genk maakt simultaan gebruik van 4 financiële hefbomen :
  • Inbreng in natura van zakelijk recht op grondpercelen
    ca. € 2.2 mio voor 3 projectontwikkelingen
  • Multiplicator op fin. eigen vermogen via PPS-partners
    ca. € 12 mio inbreng EV via PPS-partners (3 vennootsch.)
  • Maximale subsidiewerving door triple helix model
    ca. € 19 mio voor infrastructuur, hoofdgebouw, 1 projectontw.
  • Klassieke hefboom via vreemd vermogen
    ca. € 29 mio (aankoop & financiering projectontwikkelingen)

Meer informatie over financiële aspecten van dit project kan u bekijken in de projectpresentatie

Projectverloop

1. Initiatiefase

De ambitie om het economische en stedelijke weefsel van de stad Genk te verbreden en te vernieuwen heeft in het vorig decennium geleid tot de verkenning en analyse van de ruimtelijke, economische en stedelijke ontwikkelingsmogelijkheden gekoppeld aan de verwerving en herontwikkeling van de voormalige mijnterreinen van Winterslag en Waterschei. Deze verkenning vond plaats in de context van een groeiende noodzaak aan een nieuwe stedelijke en economische ontwikkelingsstrategie van stad Genk om te kunnen doorgroeien van een klassieke maakindustrie naar een hoogwaardiger en meer kennisintensief toekomstig economisch weefsel en naar een stedelijk weefsel dat het kader moet vormen voor deze economische heroriëntatie van de stad.


In de initiatiefase heeft het stadsbestuur ervoor geopteerd om van de voormalige mijnterreinen terug betekenisvolle plekken voor de stad te maken. De voormalige mijnsites moesten een herbestemming krijgen die Genk moest laden met nieuwe functies.


  In de initiatiefase werd ervoor geopteerd om de herbestemming van het voormalig mijnterrein van Waterschei te focussen op een zuivere functie als hoogwaardig bedrijvenpark met wetenschapspark. En dit in tegenstelling tot C-mine waar er gekozen was voor een clusterbenadering op gebied van creativiteit en waar er een sterke interactie tussen stedelijke functies en economie op gang gebracht werd.


Op basis van inzichten in de ontwikkeling van C-mine die in die tijd nog volop aan de gang was, aangevuld met nieuwe inzichten is in een latere fase de visie op de ontwikkeling van het Thor park ook bijgestuurd en werd er gekozen voor een ontwikkeling met meer gedeelde winsten en een sterkere interactie tussen economie en stedelijkheid.  

2. Onderzoeksfase

De ontwikkeling van het project is gebaseerd op vooruitschrijdende inzichten en het ontdekken van nieuwe opportuniteiten die op de ontwikkeling van de site betrokken kunnen worden.


Basisvisie:


De onderzoeksfase was in feite al gestart voor de aankoop van het terrein door de stad Genk van LRM. In de periode voor de aankoop waren beide partijen gezamenlijk al gestart met een onderzoek naar de haalbaarheid van de uitbouw van een hoogwaardig bedrijvenpark op de site. Dit economisch onderzoek werd vervolgens verdergezet in de opmaak van een ruimtelijk plan. In de loop van het totstandkomingstraject voor de opmaak van een nieuw RUP werd door Stramien cvba i.s.m. Bureau Bongaerts bvba het ruimtelijk potentieel van de voormalige mijnsite gekoppeld aan de ambitie de site te ontwikkelen tot een hoogwaardig bedrijvenpark. Relevante documenten hierbij zijn:

  • voor het ruimtelijk onderzoek: RUP mijnterrein Waterschei DSO

Om deze ruimtelijke en economische ontwikkelingslijnen in een meerjarig perspectief te kunnen ontplooien, was het enerzijds nodig om een meerjarig financieel kader uit te tekenen waarin de beschikbare financieringsbronnen van stad Genk (ruimte voor autofinanciering, beschikbare ontleningscapaciteit, mogelijke subsidiebronnen, …) werden gemaximaliseerd. Anderzijds was het reeds vanaf de verkenningsfase duidelijk dat de omvang en mogelijkheden van dit strategische stadsproject dermate groot waren, dat een duurzame en succesvolle ontwikkeling enkel zou slagen indien er een hefboompotentieel via samenwerkingsvormen kon aangeboord worden met andere publieke en private partners.


Een eerste partner werd in deze fase gevonden bij de associatie KULeuven/KHLim die omwille van de fusie tussen de KULeuven en KHLim had aangegeven te willen investeren in de uitbouw van een wetenschapspark in Limburg. Genk heeft dit aangegrepen om deze opportuniteit te betrekken op de ontwikkeling van het Thor Park en is dan met de KULeuven tot een engagement betreffende de ontwikkeling van een wetenschapspark op de site van het voormalige mijnterrein van Waterschei gekomen.


In dit kader werd ook een uitgebreid onderzoek verricht naar optimale (juridische) structurerings- en samenwerkingsmogelijkheden en tevens naar rolafbakening van de verschillende mogelijke actoren

(Grondbedrijf Genk, stad Genk, Autonoom Gemeentebedrijf AGB Genk, mogelijke filialen van AGB Genk, andere publieke en private actoren). De documenten en beslissingen die de overgang markeren naar de volgende fase zijn:


  • voor het ruimtelijk onderzoek: werd beslist een afzonderlijk masterplan te laten opstellen voor het wetenschapspark door HUB cvba, werd een landschapsontwerp opgesteld door Libost groep voor het openbaar domein. De uitvoering van het openbaar domein ontving in 2010 de prijs publieke ruimte. Er werden samenwerkingsverbanden aangegaan met o.a. KULeuven, VITO en PXL om 2 gebouwen op het wetenschapspark te realiseren: EnergyVille en een incubatorgebouw. Er werden stappen gezet om een PPS op te starten voor de uitvoering van de eerste kantoorcluster. In navolging van het masterplan werd aan HUB cvba een supervisieopdracht gegeven om de verschillende projecten in het gebied op elkaar af te stemmen.
  • voor het financieel onderzoek: het verwerven van de zekerheid over een aantal subsidiebronnen, zodat een sluitende financiering kon worden aangetoond voor de aankoop van het projectgebied en voor de infrastructurele ontsluitingsinvesteringen (documenten: diverse aanvragen en goedkeuringen van bovenlokale subsidiedossiers).
  • voor het onderzoek naar een optimale structurering en rolafbakening: het goedkeuren van een juridisch onderbouwd onderzoeksdocument dat werd opgesteld i.s.m. een extern adviesbureau en waarin scenario’s en krachtlijnen van het toekomstig beheers- en samenwerkingsmodel met andere actoren werden beschreven.

Op basis van de initieel geformuleerde visie op de ontwikkeling van de site werd geopteerd voor een ontwikkeling op drie hoofdlijnen:

  • het wetenschapspark met een oppervlakte van circa 20 ha
  • de ontwikkeling van het hoogwaardig bedrijvenpark met een oppervlakte van circa 60 had
  • de ontwikkeling van het beschermde voormalige hoofdgebouw van de mijnsite met een oppervlakte van circa 22 000 m2 tot facilitair centrum voor de site

Verbreding van de visie.


De site is ontwikkeld op basis van een open benadering, waarbij nieuwe inzichten en opportuniteiten hebben geleid tot een bijsturing van de initiële basisvisie op de herbestemming:

  • Vooreerst was er het gegeven van het wetenschapspark: de samenwerking met de KULeuven heeft geleid tot de beslissing van de KULeuven om op de site EnergyVille uit te bouwen. EnergyVille is een door Europa erkend onderzoeksinstituut op gebied van hernieuwbare energie en smart grids en is een initiatief van KULeuven, VITO en IMEC. De drie instanties brengen een 200-tal onderzoekers samen op de site en bundelen er hun fundamenteel en toegepast onderzoek en business development op gebied van energie. Hiervoor wordt er nieuwe infrastructuur ontwikkeld waarin ook een vijftal labo’s en proefopstellingen gebouwd worden. Dit biedt interessante mogelijkheden om er bepaalde opleidingen voor ingenieurs te laten plaatsvinden. Dit gegeven heeft geleid tot de visie om op de site ook een Technologie-Talentcampus uit te bouwen met een aanbod zowel voor studenten als voor werknemers en werkzoekenden. (zie verder).
  • In afwachting van de renovatie van het hoofdgebouw werd het gebouw gebruikt voor de organisatie van allerhande evenementen, waaronder Manifesta,… Daarnaast werd door de werking van C-mine duidelijk dat het belangrijk is om in te zetten op community formation rond een bepaalde ontwikkelingsinhoud, op interactie tussen stad en een site, … Deze inzichten hebben de visie op de ontwikkeling van het hoofdgebouw verruimd: de oorspronkelijk voorziene facilitaire functie is opengetrokken tot een veel bredere functie (zie verder).
  • ​Manifesta heeft de site in de kijker gezet als een interessante site voor de organisatie van activiteiten, de site is eigenlijk een prachtig parkgebied ingericht met wandel- en fietspaden, picknickplekken, een unieke begroeiing, de terril als wandelgebied, … Dit heeft geleid tot de organisatie van o.a. Harmonic Fields in de zomer van 2013 op de site en tot het inzicht dat de site er zich tot leent om als parkgebied nieuwe belevingswaarde te creëren.

Deze inzichten hebben ertoe geleid dat de oorspronkelijke visie op de ontwikkeling van de site tot een hoogwaardig bedrijvenpark met wetenschapspark verruimd is tot ontwikkeling van stedelijk technologiepark dat ontwikkeld wordt vanuit volgende krachtlijnen:

  • Technologie: de kern van het park is technologie: dit komt tot uiting in de R&D portfolio die op de site wordt uitgebouwd, in de bedrijvigheid die wordt aangetrokken en in de technologie talentontwikkeling die op de site wordt uitgebouwd.
  • Stedelijkheid: de site ontwikkelt stedelijkheid en gaat de interactie met de stad aan door te fungeren als een site van waaruit een brede community rond technologie ontwikkeld wordt, met een centraal hoofdgebouw waar een brede waaier van activiteiten kan georganiseerd worden, als een parkgebied met belevingswaarde voor de burgers en toeristen, …
  • Kruisbestuiving met de stad: het potentieel van de site moet afstralen op de stad. Het R&D potentieel moet input geven aan de aanwezig bedrijven elders in de stad, EnergyVille moet de ontwikkeling van Genk als smart city ondersteunen, de site moet jongeren begeesteren voor technologie en wetenschap, …

Dit vergt het aantrekken van nieuwe partners, het organiseren van stedelijke activiteiten op de site en het inzetten op het ondersteunen van de kruisbestuiving tussen site en stad.



3. Planuitwerkingsfase

In de eerste fase werden een aantal wettelijke en beleidsinstrumenten uitgewerkt die de randvoorwaarden voor de toekomstige ontwikkeling bevatten:​

  • Op ruimtelijk vlak: Masterplan wetenschapspark Waterschei door HUB cvba, inrichtingsstudie door HUB cvba voor de kantoorcluster, een architectuurwedstrijd voor EnergyVille met Atelier Kempe Thill als laureaat, architecturaal ontwerp voor een incubator op het wetenschapspark door Polo architecten.
  • Op economisch vlak: uitwerken van de economische ontwikkelingsvisie, opmaak van een plan inzake duurzame bedrijventerreinontwikkeling, opmaak van een visie inzake parkmanagement, opmaak van een ‘energievisie’ voor de site, …

  • Opmaak van een visie/plan voor de invulling van het hoofdgebouw, ontwikkeling en exploitatie van het hoofdgebouw, …
  • Op budgettair vlak: de verankering van doelstellingen en middelen in de meerjarigenbeleidsnota 2008-2013 en in de beleidsnota 2014-2019 en de jaarlijkse doorvertaling daarvan in het stadsbudget onder het beleidsdomein stadsprojecten.
  • Op structureringsvlak: ontwerpen van lastenboeken voor publiek-privatensamenwerkingsverbanden, het onderhandelen van aandeelhoudersovereenkomsten, statuten, business plannen, …
  • Bijstelling van de visies op basis van nieuwe inzichten en opportuniteiten.​

4. Uitvoeringsfase

Aankoop en inrichting terrein:

  • Het terrein werd in 2006 door het stadsbestuur aangekocht (kostprijs: circa 11,5 mio euro).
  • Vervolgens werd het terrein klaar gemaakt voor ontwikkelingen en dit door aanleg van wegenis en nutsvoorzieningen, bovengrondse parkings, inrichting van het terrein met fiets en wandelpaden, picknickplekken, omgevingsaanleg, … De werken werden voltooid in 2009 (kostprijs circa 8,5 mio euro – financiering met steun van EFRO en Vlaanderen).

Wetenschapspark:

  • Het wetenschapspark biedt huisvestingsmogelijkheden aan kennisinstellingen en aan bedrijven die een samenwerking met de technologieportfolio van deze kennisinstellingen wensen aan te gaan.
  • Oprichting van de holding Wetenschapspark Thor met als aandeelhouders stad Genk, LRM en KULeuven en met als doel infrastructuur tbv het wetenschapspark te ontwikkelen – 2010
  • Oprichting van twee dochtervennootschappen van de holding Wetenschapspark: nv IncubaThor en nv EnergyVille met als doel infrastructuur te ontwikkeling voor de incubator en voor EnergyVille. De bouw van de incubator (kostprijs circa 10 mio euro) wordt gefinancierd vanuit de holding Wetenschapspark, aangevuld met een subsidie vanwege de stad en een bancaire lening.
  • De bouw van het gebouw voor EnergyVille (circa 25 mio euro) wordt gefinancierd vanuit de holding wetenschapspark aangevuld met een participatie van VITO, IMEC, POM Limburg en een subsidie van EFRO en Hermesfonds.
  • Infrastructuurontwikkeling: de bouw van de incubaThor werd eind 2014 voltooid zijn, begin 2015 zijn  al  een vijftal bedrijven gevestigd in de incubThor . De bouw van EnergyVille is gestart eind 2013 en zal begin  2016 voltooid zijn
  • Infrastructuurontwikkeling: de bouw van de incubator zal medio 2014 voltooid zijn, de bouw van EnergyVille is gestart eind 2013 en zal medio 2016 voltooid zijn
  • EnergyVille II: inmiddels zijn de voorbereidingen bezig voor de ontwikkeling van EnergyVille II en dit rond fotovoltaïsche cellen.

Hoofdgebouw:

  • Het hoofdgebouw krijgt een belangrijke rol in het realiseren van verbindingen tussen de bedrijven, organisaties, … en hun werknemers, in het uitbouwen van een technologie community die breder is dan de actoren op de site en in het leggen van verbindingen tussen stad en site. Het krijgt enerzijds een facilitaire functie, anderzijds is het een platform voor de organisatie van activiteiten, …
  • Op basis van de herbestemmingsvisie voor het monumentale hoofdgebouw werd een renovatie en herinrichtingsplan voor het gebouw opgemaakt. Het plan gaat uit van een volledige renovatie van het rechtergedeelte van het gebouw en een beperkte aanpak van het linker gedeelte. In het rechtergedeelte van het gebouw komt een auditorium, een horecaplein, een kinderopvang, vergader- en businesszalen en er is ruimte voor kleine shops, fitness, … De linkerzijde blijft bij wijze van experimentele fase ter beschikking voor de organisatie van diverse events, … en dit tot er een definitieve bestemming is gevonden. Het gebouw biedt faciliteiten aan ondernemers en werknemers op de site maar zal daarnaast ook activiteiten huisvesten gericht op technologie community formation en open staan voor andere stedelijke activiteiten die aansluiten bij het profiel van de site. Eind 2014 werd de uitvoering van de werken gegund –  de realisatie wordt voorzien tegen begin 2017.
  • De stad heeft een bestek  mbt het aantrekken van  een private partner of partners voor de exploitatie van het gebouw gelanceerd.
  • Kostprijs van de renovatie en inrichting rechterzijde: circa 17,5 mio euro. Financiering door LSM, Vlaanderen (Onroerend Erfgoed en Stadsvernieuwingsfonds).
  • Timing: operationeel begin 2017

​Hoogwaardig bedrijvenpark:

  • op het hoogwaardig bedrijvenpark kunnen zich bedrijven vestigen in bedrijfsverzamelgebouwen of wanneer de bedrijven zelf een voldoende volume ontwikkelen op individuele percelen. De doelgroep zijn technologie georiënteerde bedrijven die zich kunnen vestigen in een kantoorachtige omgeving en B2B dienstverlening die hierbij aansluit.
  • Het stadsbestuur heeft met het oog op de ontwikkeling van een eerste cluster aan bedrijfsgebouwen samen met LRM een private partner aangetrokken, dit heeft geleid tot de oprichting van een SPV waarin de stad, LRM en de private partner participeren.
  • Er werd een plan voor een eerste gebouw ontwikkeld dat in uitvoering zal gaan wanneer er 40% van de oppervlakte verkocht of verhuurd is.
Technologietalentcampus:

  • De technologie Talentcampus wordt ontwikkeld op de zone achter het hoofdgebouw: Het stadsbestuur wil de Technologie-Talent-campus gebruiken als hefboom voor de ontwikkeling van technologietalent in de stad. Om dit te realiseren is het stadsbestuur op zoek gegaan naar partners om dit realiseren, en werd er een partnerschap aangegaan met SYNTRA Limburg en VDAB. De stad staat in voor de realisatie van de doelstellingen voor het technologie-onderwijs, met prioriteit voor het technisch secundair onderwijs.  De ambitie is om een state of the art technologie talent campus te ontwikkelen die een aanbod brengt zowel voor studenten als voor werknemers en werkzoekenden. De partners ontwikkelen samen een gedeeld kennisplatform, leerplatform en infrastructuurplatform waarvan ze zelf gebruik zullen maken maar dat ook openstaat voor bedrijven, voor hogescholen, voor technologie-talentontwikkeling vanuit het lager onderwijs, ASO, … 
  • Het complex  heeft in de startfase een oppervlakte van circa 25 000 m2 en zal  door de partners in gezamenlijk beheer gebruikt worden. 
  • De kostprijs wordt geraamd op circa 57 mio euro, gefinancierd door de stad Genk (ibv onderwijs), SYNTRA, VDAB , de Vlaamse overheid in het kader van SALK en Onderwijs en EFRO. 
  • De procedure tot aanstelling van een ontwerper is gestart. De partners hebben externe expertise ingehuurd voor de ontwikkeling van een juridische structuur voor de gezamenlijke bouw en exploitatie en gaan begin 2015 over tot de gezamenlijke aanstelling van een projectontwikkelaar die de diverse aspecten van het proces moet opvolgen, inhoud geven en tot besluitvorming brengen. 
  • Timing: streefdatum operationeel zijn van de infrastructuur 2017/2018
Om de ontwikkeling van technologietalent te stimuleren startte de stad in september 2014 in  samenwerking met hogescholen en de Roger Van Overstraeten Society met de ‘Technologiebende’. De technologiebende brengt op diverse locaties in de stad die gelinkt zijn aan technologie en creativiteit workshops voor kinderen tussen 8 en 14 jaar.

Omkaderende ontwikkelingen:

  • Uitwerking van visie duurzaam bedrijventerreinmanagement en parkmanagementAantrekken van een private partner voor het parkmanagement
  • Ontwikkeling van een visie op branding en marketingmix
  • Aanstelling business developers en opmaak van business proposals t.b.v. acquisitie
  • Opmaak van een visie omtrent het ‘energieprofiel’ van de stad en vertaling in een operationeel kader en plan
  • Opmaak van een visie en plan m.b.t. het verhogen van de bereikbaarheid van de site met het openbaar vervoer
  • Opmaak van een flankerend beleid rond introductie van jongeren in technologie, wetenschap en ondernemen en dit via een vrijetijdsaanbod – technologiestad
  • Opmaak van een visie stad als smart city – vertaling in een plan van aanpak
  • Opmaak van een plan van aanpak voor interactie tussen technologieportfolio op de site en bestaande bedrijven.
  • Uitwerking van een visie / plan van aanpak omtrent werking van het hoofdgebouw en parkgebied op gebied van community formation en profilerende activiteiten

5. Beheersfase

Het stadsbestuur kiest bewust voor een actieve en participatieve ontwikkelingsrol. Dit komt tot uiting in de optie van het stadsbestuur om het terrein zelf te verwerven, sterk in te zetten op visieontwikkeling en te participeren aan de structuren die op de site uitgebouwd worden


Evaluatie en Reflectie

Het stadsbestuur kiest bij de ontwikkeling van het Thor park voor een content-gedreven ontwikkeling die uit gaat van een geïntegreerde visie op de ontwikkeling van een stedelijk technologiepark waarin diverse stedelijke ambities op een kwaliteitsvolle wijze gecombineerd worden. Het is niet eenvoudig om deze ambities in evenwicht te brengen met private partners
die participeren vanuit een rendement gedreven doel. Het realiseren van gezamenlijke projecten waarbij meerdere autonome partners hun doelstellingen en middelen bundelen in één gezamenlijke werking zoals EnergyVille, de technologietalentcampus, … vergt een lang, goed doordacht en gecoacht proces. ​

Publicaties en presentaties

Stedelijk jaarverslag via www.genk.be (pagina 61)

© Copyright 2018 IV Kenniscentrum Vlaamse Steden – Bischoffsheimlaan 1-8 – 1000 Brussel – info@complexestadsprojecten.be | Sitemap