Tondelier

Gent

Van industrieel brownfield tot geïntegreerde woonwijk

Voornaamste spelers, toen de PPS-overeenkomst werd ondertekend:

Stad Gent, als publieke opdrachtgever en partner
Tondelier Development nv, als private projectontwikkelaar en partner
VMSW, als partner in het brownfieldconvenant ifv sociale huisvesting
OVAM, als partner in het brownfieldconvenant ifv bodemsanering
Agentschap Onroerend Erfgoed, als partner in het brownfieldconvenant ifv de restauratie van de gashouders
Departement RWO als partner in het brownfieldconvenant ifv stedenbouwkundige vergunningen
Vzw's Samenlevingsopbouw en Fou de Coudre, als partners voor de tijdelijke invullingen
Klankbordgroep, als vertegenwoordiging van de buurtpartners

Deelprojecten

Tondelier is zelf een deelproject van het stadsvernieuwingsproject ‘Bruggen naar Rabot’.

De Tondelier-wijk komt er in 5 bouwfasen, fase 1 is klaar, fase 2 is bezig.

In een notendop
Het Tondelier-stadsdeel ligt midden in de wijk Rabot-Blaisantvest en voegt er niet alleen 530 woningen (verschillende types huizen en apppartementen) aan toe, maar ook publieke voorzieningen, een park, een kindercrèche en kantoorruimte. In woonproject Tondelier gaat bijzondere aandacht naar sociale samenhang en duurzaam bouwen. Fietsers en voetgangers krijgen hier veel plaats.

Het Rabotpark is intussen verdubbeld en zal aansluiten op het toekomstige Tondelierpark. De autoluwe Tondelierlaan zigzagt erlangs. Wandelaars en fietsers gebruiken de laan als snelle en veilige doorsteek van noord naar zuid.

De Tondelier site wordt een woonwijk met 530 woningen tussen de voorzieningen en het groen

Bijkomende informatie

Bij Stad Gent

Lieve Van Damme, projectleider

Stad Gent, Departement Stedelijke Ontwikkeling, Projectbureau Ruimte

Correspondentieadres: Stadhuis, Botermarkt 1, 9000 Gent

T +32 (0)9 266 77 60

E tondelier@stad.gent

Bij Tondelier Development nv
Bruno Terryn, bestuurder
Aclagro, Industrieweg 74, 9032 Wondelgem
T +32 (0)9 370 75 05
E bruno.terryn@oryx-projects.be

Tijdslijn en sleutelmomenten

Gedeeltelijke reconstructie in erg grote lijnen

2001 | Verwerving van percelen
2003 | Start haalbaarheidsstudie brownfieldontwikkeling
2005 | Conceptstudie ‘Bruggen naar Rabot’
2006 | Verwerving van percelen
2008 | Publicatie selectiedossier herontwikkeling Gasmetersite / oproep tot kandidaten
2008 | Bestek voor aanbesteding herontwikkeling Gasmetersite
2009 | RUP 136 goedgekeurd / Bestek naar 4 kandidaten
2010 | Onderhandeling met voorkeurkandidaat
2011 | Best and final offer en PPS-overeenkomst met voorkeurkandidaat
2012 | Start samenwerking / Aanvragen verkavelingsvergunning / Projectidentiteit / Infoavonden en communicatiemomenten
2013 | Ontwerpen tekenen / Aanvragen bouwvergunningen
2014 | Verkoop woningen tegen marktprijzen en budgetwoningen in gebouw Nieuwe Molens
2017 | Afscheid van 10 jaar tijdelijke invulling door ‘De Site’ en vzw Samenlevingsopbouw / Sanering teerkernen / Aansluiting gebouw Nieuwe Molens op stadsverwarmingsnet EDF Luminus
2018 | Sanering teerkernen / Tondelierlaan ingewijd / Bouw eerste blok met 22 sociale huurwoningen
2019 | Sanering teerkern / Inhuldiging buurtsporthal Tondelier in gebouw Krono
2020 | Renovatie gashouders

Financiële kengetallen

Initiatie
De kosten voor voorbereidende studies en werken lopen in deze grootte-orde (btwi):

Bodemstudies: 210.000 €

Haalbaarheidsstudies: 150.000 €

Studie mbt de bouwtechnische staat van de gebouwen + sloop- en herbruikscenario’s: 32.000 €

Studies omtrent de staat en mogelijkheden van de gashouders: 35.000 €

Leegpompen en reinigen van de gashouders: 108.000 €

Onderzoek
De kosten voor de begeleiding van de onderhandelingsprocedure om een private partner aan te stellen, lopen in deze grootte-orde (btwi):

Juridische en fiscale begeleiding: 160.000 €
Verzekeringen: 30.000 €
Financiële doorrekeningen: 55.000 €
Bodemsanering: 30.000 €
Externe juryleden: 13.000 €
Externe kwaliteitskamer: 37.000 €
Vergoeding voor niet-gekozen offertes: 3 x 25.000 €

Aandeel in de investeringen (uitgedrukt in NAW)

Private partner: ca. 115.000.000 €
Publieke partner: ca. 20.000.000 € (bodemsanering + diverse stedelijke gebouwen

Uitvoering
In deze PPS-overeenkomst heeft de Stad Gent een recht van opstal verleend aan de projectontwikkelaar. Na sanering en bouw vloeit bij elke vastgoedtransactie (verkochte woningen) de financiële tegenwaarde van het grondaandeel naar de stadskas.

Projectverloop

1. Initiatiefase

Het project, met oorspronkelijke werknaam 'Gasmetersite', ontstaat uit de zorg om de fabrieksterreinen van de vroegere gasfabriek, na hergebruik achtergelaten door Alcatel, te herontwikkelen.

Het project krijgt een ruimtelijk geïntegreerd kader in het stadsvernieuwingsproject 'Bruggen naar Rabot' en vormt daarvan één van de belangrijkste deelprojecten.

2. Onderzoeksfase

De intentie om de wijk Rabot-Blaisantvest te verdichten en de saneringsverplichtingen nopen om dit brownfield te ontwikkelen. Haalbaarheidsstudies, die geschatte kosten en randvoorwaarden afwegen tegen mogelijke ontwikkelingswinsten, leiden tot het overwegen van een grote dichtheid.

De federale beslissing om een nieuw gerechtsgebouw in te planten op de oude stationssite en het plan van De Lijn om doorheen de wijk Rabot-Blaisantvest een verbinding te trekken tussen een toekomstige tramstelplaats (Wissenhage, aan de overkant van het Verbindingskanaal) en het stadscentrum leiden anderzijds tot de opmaak van een masterplan in de context van een stadsvernieuwingsproject (voorafgegaan door een conceptsubsidie) waarin vooral de mogelijkheden tot interne en externe integratie worden onderzocht. Binnen dat masterplan wordt de Gasmetersite opgenomen om in samenhang met de Nieuwe Molens (een via het Grootstedenfonds aangekocht en voormalig silocomplex) en twee oude gashouders ontwikkeld te worden. Voor het bestuur worden tijdens een plaatsbezoek de gebruiks- en inrichtingsmogelijkheden zonneklaar.

De haalbaarheidsstudie (2005) geeft aan dat de saneringskosten bijzonder hoog kunnen oplopen.

Bodemonderzoeken worden afgewerkt, gekoppeld aan een BATNEEC-studie (2007-2008) die rekening houdt met de nieuwste inzichten inzake bodemsanering. Vanuit het besef dat er voor een dergelijk project geen vast recept bestaat en om ervoor te zorgen dat onze uiteindelijke benadering van de markt (om een private partner te zoeken) zo marktconform mogelijk zou zijn. wordt een marktconsultatie gedaan, waarop een 17-tal partijen reageren. Een leerrijke stap, want die leidt tot bijsturen van het dossier.

Rekening houdend met deze onderzoeken worden alle wensen door de stedelijke diensten samengebracht in een projectdefinitie, die een gezamenlijke en gedragen visie consolideert binnen de organisatie. Als resultaat van intens intern overleg vormt het een belangrijke mijlpaal in het project.

3. Planuitwerkingsfase

Als aanzet tot de concrete ontwikkeling wordt RUP 136 Bruggen naar Rabot (2008) opgemaakt. De inhoud ervan vloeit rechtstreeks voort uit de onderzoeksfase en voorziet in veel groen en een lagere woondichtheid. Bovendien bevat dit RUP voornamelijk inrichtingsprincipes, zonder detail op plan, om de mogelijkheden tot ruimtelijke afstemming van de sanering en het stedenbouwkundige plan maximaal te vrijwaren. Het selectiedossier is Europees gepubliceerd als oproep naar de markt en gericht naar consortia. Het stelt ons in staat om 4 van de oorspronkelijk 7 kandidaat-consortia over te houden.

Vervolgens wordt een bestek opgesteld voor een wedstrijd tussen projectontwikkelaars. Dat beschrijft enerzijds de verdere procedure en anderzijds het voorwerp van de opdracht. Het is een cruciaal document dat onder andere eisen stelt omtrent duurzaamheid (cfr. duurzaamheidsmeter), het gebruik van BATNEEC-technologie, een participatie- en communicatieplan, de toekomst van de tijdelijke invulling ‘De Site’, minder hinder, de rol van de klankbordgroep. Anderzijds worden zowel ontwerp als proces bewust open gelaten.

Na selectie van de ontwikkelaar wordt een overeenkomst ondertekend waarin ontwikkelingsproces en -organogram worden vastgelegd. Daarna werden de plannen verder uitgewerkt (onder meer van het openbaar domein, de publieke gebouwen en de woningen).

Een stedenbouwkundig inrichtingsplan wordt opgemaakt als basis voor het masterplan, voor de verkavelingsaanvraag voor de nieuwe ontwikkeling, en voor de bouwaanvraag om het complex Nieuwe Molens te renoveren.

Het totale masterplan wordt verder uitgewerkt conform de duurzaamheidsmeter van de Stad Gent.

Het ontwerp van het openbaar domein wordt gecoördineerd binnen de IKZ-procedure van de Stad Gent. Het bodemsaneringsproject is goedgekeurd.

De architecturale kwaliteit en de beeldkwaliteit van de gebouwen en de totale wijk worden uitgewerkt door een groep van architecten. De samenhang wordt bewaakt door een stedenbouwkundig supervisor. Het geheel wordt daarnaast ook nog bewaakt door een neutrale kwaliteitskamer, specifiek samengesteld door de verschillende partners.

4. Uitvoeringsfase

Enkele gebouwen en de Tondelierlaan zijn al opgeleverd. Het Rabotpark (waarin ook de twee gashouders staan) is door de Groendienst ondertussen verdubbeld in omvang. Het stervormige Tondelierpark (dat als een glooiend tapijt tussen de bouwblokken ligt) wordt geleidelijk aangelegd.

Nagenoeg volledig verkocht en bewoond

Nieuwe Molens = 51 appartementen, kantoren, 1 restaurant
Krono Gent = 36 appartementen, buurtsporthal

Bouwwerken gestart, merendeel verkocht

Ganda = 17 appartementen, 1 kantoor
Bavo = 13 appartementen, 2 kantoren
Flora = 16 appartementen, 1 kantoor

Aangekondigd in verkoop, nog te bouwen

Gebouwen Romain, Artevelde en Edouard.

5. Beheersfase

Voor de buurtsporthal Tondelier, opengesteld in september 2019 en uitgebaat door Farys, wordt de programmatie verzorgd door vzw Jong en de Sportdienst van Stad Gent. Een deel van de sporturen wordt ingevuld door scholen en verenigingen, andere uren staan vrij ter beschikking van individuele of gelegenheidssporters (uit de buurt).

Er loopt een project van buurtbeheer, waarbij (nieuwe) Tondelier-bewoners een bepaalde mate van eigenaarschap of verantwoordelijkheid opnemen om de publieke ruimte (onder meer een vierkantemetertuintje en afvalbeheer) te onderhouden.

De (volks)moestuintjes die tijdens de tijdelijke invulling zo succesvol bleken op de Alcatel-betonplaat, keerden terug op een kleinere oppervlakte naast gebouw ‘Nieuwe Molens’.

Uit participatie en uit het project ‘Kunst in opdracht’ kwamen signalen voor tijdelijke en vaste ingrepen, zo werd wijlen de dorpspastoor Koen Blieck vereeuwigd in een Koen Blieckplein.

Evaluatie en Reflectie

De keuze om de projectleiding binnen de Stad Gent te houden heeft de voortgang van het project vermoedelijk sterk bevorderd: continuïteit, kennis van de organisatie, vlotte toegang tot expertise in de diverse diensten, …

De keuze om de bodemsanering en de herontwikkeling in één hand (opdracht) te houden, bleek in dit complexe bodemsaneringsdossier de juiste te zijn.

Het was aartsmoeilijk om het traject van de onderhandelingsprocedure voor alle partijen werkbaar te houden en tegelijk alle nodige criteria in overweging te nemen. Dit dossier was bijzonder zwaar qua procedure, maar de onderhandeling en de gunning zijn tegelijk goed verlopen.

Aan de kant van de private ontwikkelaar hadden er meer personeelswissels plaats in de projectleiding dan aan de kant van de publieke partner. Voorts gingen sommige processtappen minder snel dan oorspronkelijk gepland. Als het plannen, ontwerpen en vergunnen trager verloopt, begint ook de verkoop later en start het bouwen nog later. Ook de verkoop, die de prefinanciering moet garanderen, liep soms moeizamer. Het heeft in het hele project tot enkele jaren vertraging geleid.

Publicaties en presentaties

De website van Tondelier is in verschillende golven geëvolueerd van een projectwebsite met uitleg, nieuws en een vastgoedaanbod, tot een wervende website met verhalen, beleving en een vastgoedaanbod.