Tondelier

Van industrieel brownfield tot geïntegreerde woonwijk

Voornaamste spelers, op het moment van ondertekening van de PPS-overeenkomst
:
  • Stad Gent, als publieke opdrachtgever en partner
  • Tondelier Development NV, als private projectontwikkelaar en partner
  • VMSW, als partner in het Brownfieldconvenant ifv sociale huisvesting
  • OVAM, als partner in het Brownfieldconvenant ifv bodemsanering
  • Agentschap Onroerend Erfgoed, als partner in het Brownfieldconvenant ifv de restauratie van de gashouders
  • Departement RWO als partner in het Brownfieldconvenant ifv stedenbouwkundige vergunningen
  • Vzw’s Samenlevingsopbouw en Fou de Coudre, als partners voor de tijdelijke invullingen
  • Klankbordgroep, als vertegenwoordiging van de buurtpartners
  • Vroegere partners zijn vermeld in het document ‘historiek Tondelier’



Deelprojecten


Dit project is zelf deelproject van het stadsvernieuwingsproject ‘Bruggen naar Rabot’

Van industrieel brownfield tot geïntegreerde woonwijk

Bijkomende informatie

Filip Van de Velde

Stad Gent

Departement Ruimtelijke planning, Mobiliteit en Openbaar Domein

Dienst Coördinatie 

Woodrow Wilsonplein 1

9000 Gent

tel. +32 (0)9 266 84 42

Filip.VanDeVelde1@gent.be
Bart Timmerman
coördinator financiën

Departement Ruimtelijke Planning, Mobiliteit en Openbaar Domein - Staf  - Stad Gent

Bezoekadres: Woodrow Wilsonplein 1,
9000 Gent 

Correspondentieadres:
stadhuis, Botermarkt 1,
9000 Gent 

Tel. 09 266 78 01 
bart.timmerman@gent.be


Tondelier Development nv

Bruno Terryn

Industrieweg 74,
9032 Wondelgem

tel 09 370 75 05

bruno.terryn@aclagro.be


Projectwebsite van de stad Gent van het overkoepelende project "bruggen naar Rabot"

Tijdslijn en sleutelmomenten

Op de projectwebsite Oude Dokken vindt u een actueel overzicht van de verschillende mijlpalen.

Financiële kengetallen

Subsidies uit diverse kanalen zijn vermeld in het document ‘historiek Tondelier’

De kosten voor voorbereidende onderzoeken en werken zitten in de volgende grootte-orde (incl BTW):
  • Bodemstudies: 210.000 eur
  • Haalbaarheidsstudies: 150.000 eur
  • Studie mbt de bouwtechnische staat van de gebouwen+ sloop- en herbruikscenario’s: 32.000 eur
  • Studies omtrent de staat en mogelijkheden van de gashouders: 35.000 eur
  • Leegpomen en reinigen van de gashouders: 108.000 euro
De kosten voor de begeleiding van de onderhandelingsprocedure tot aanstelling van een private partner zitten in de volgende grootte-orde (incl BTW):
  • Juridische en fiscale begeleiding: 160.000 eur
  • Verzekeringen: 30.000 eur
  • Financiële doorrekeningen: 55.000 eur
  • Bodemsanering: 30.000 eur
  • Externe juryleden: 13.000 eur
  • Externe kwaliteitskamer: 37.000 eur
  • Vergoeding voor niet-weerhouden offertes: 3 x 25.000 euro

Aandeel in de investeringen (uitgedrukt in NAW)
  • Private partner: ca 115.000.000 eur
  • Publieke partner: ca. 20.000.000 eur (bodemsanering + diverse stedelijke gebouwen

Projectverloop

1. Initiatiefase

Het project, met oorspronkelijke werknaam ‘Gasmetersite’, ontstaat uit de zorg om de fabrieksterreinen van de vroegere gasfabriek, na hergebruik achtergelaten door Alcatel. Het project krijgt een ruimtelijk     geïntegreerd
kader in het stadsvernieuwingsproject Bruggen naar Rabot, waarin het één van de meest belangrijke deelprojecten vormt.

2. Onderzoeksfase

De intentie om het Rabot te verdichten en de saneringsverplichtingen nopen om deze brownfield te ontwikkelen. Haalbaarheidsstudies, die geschatte kosten en randvoorwaarden afwegen tegen mogelijke ontwikkelingswinsten, leiden tot het overwegen van een grote dichtheid. De Vlaamse beslissing om een nieuw gerechtsgebouw in te planten op de oude stationssite en het plan van De Lijn om dwars doorheen de Rabot-Blaisantwijk een verbinding te trekken tussen een nieuwe tramstelplaats en het stadscentrum leiden anderzijds tot de opmaak van een masterplan binnen de context van een stadsvernieuwingsproject (voorafgegaan door een conceptsubsidie) waarin vooral de mogelijkheden tot interne en externe integratie worden onderzocht. Binnen dat masterplan wordt de Gasmetersite opgenomen om in samenhang met de Nieuwe Molens (een via het Grootstedenfonds aangekocht uitgediend silocomplex) en twee oude gashouders ontwikkeld te worden. Voor het bestuur ontstaat een ‘klik’-moment bij een plaatsbezoek dat de gebruiks- en inrichtingsmogelijkheden aanschouwelijk maakt.
De haalbaarheidsstudie (2005) geeft aan dat de saneringskosten bijzonder hoog kunnen.
Bodemonderzoeken worden afgewerkt, gekoppeld aan een BATNEEC-studie (2007-2008) die rekening houdt met de nieuwste inzichten omtrent de bodemsanering. Vanuit het besef dat er voor een dergelijk project geen vast recept bestaat en om ervoor te zorgen dat onze uiteindelijke benadering van de markt (om een private partner te zoeken) zo marktconform mogelijk zou zijn. wordt een marktconsultatie gedaan, waarop een 17-tal partijen reageren. Dit blijkt een leerrijke stap want leidt tot bijsturen van het dossier. Rekening houdend met deze onderzoeken worden alle wensen door de stedelijke diensten samengebracht in een projectdefinitie, die een gezamenlijke en gedragen visie consolideert binnen de organisatie. Als resultaat van intens intern overleg vormt het een belangrijke mijlpaal in het project.

3. Planuitwerkingsfase

Als aanzet tot de concrete ontwikkeling wordt een RUP (2008) opgemaakt. De inhoud ervan vloeit rechtstreeks voort uit de onderzoeksfase en voorziet veel groen en een lager dichtheid. Bovendien bevat dit RUP voornamelijk inrichtingsprincipes, zonder detail op plan, om de mogelijkheden tot ruimtelijke afstemming van de sanering en het stedenbouwkundige plan maximaal te vrijwaren. Het selectiedossier Is Europees gepubliceerd als oproep naar de markt, gericht naar consortia. Het laat toe om 4 van de 7 kandidaten te weerhouden, Vervolgens wordt een bestek opgesteld ten behoeve van een wedstrijd voor ontwikkelaars. Dit beschrijft enerzijds de verdere procedure en anderzijds het voorwerp van de opdracht. Dit is een cruciaal document waarin o.a. eisen worden gesteld m.b.t.     duurzaamheid (cfr. duurzaamheidmeter), het gebruik van BATNEEC-technologie, participatie- en communicatieplan, de toekomst van de tijdelijke invulling De Site, minder hinder, rol van klankbordgroep. Anderzijds worden zowel ontwerp als proces bewust open gelaten. Na selectie van de ontwikkelaar wordt een overeenkomst ondertekend waarin ontwikkelingsproces en –organogram worden vastgelegd.

Met het oog op coherentie en integratie van onderdelen blijkt het belangrijk om een ‘geheugen’ te hebben van een dergelijk complex project: voor de gasmetersite is daarom een historiek van het projectproces gemaakt.
Momenteel worden de plannen verder uitgewerkt (o.a. van het openbaar domein, de publieke gebouwen en de woningen).
Een Stedenbouwkundig Inrichtingsplan wordt opgemaakt als stedenbouwkundige basis voor de verdere uitwerking van het Masterplan en voor opmaak van de verkavelingsaanvraag voor de nieuwe ontwikkeling en de bouwaanvraag voor de renovatie van het complex Nieuwe Molens.
Het totale Masterplan wordt verder uitgewerkt cfr de Duurzaamheidsmeter van de stad Gent.
Het ontwerp van het Openbaar Domein wordt gecoordineerd binnen de IKZ-procedure van de stad Gent.
Het bodemsaneringsproject is in opmaak.

Het architecturale en de beeldkwaliteit van de gebouwen en de totale wijk wordt uitgewerkt door een groep van architecten. De samenhang wordt bewaakt door een stedenbouwkundig supervisor.
Het geheel wordt daarnaast ook nog bewaakt door een neutrale kwaliteitskamer, specifiek samengesteld door de verschillende partners.

4. Uitvoeringsfase

Nog niet van toepassing

5. Beheersfase

Nog niet van toepassing

Evaluatie en Reflectie

De keuze om de projectleiding binnen de stad te houden heeft de voortgang van het project vermoedelijk sterk gefaciliteerd: continuïteit; kennis van de organisatie; …

De keuze om de bodemsanering en de herontwikkeling in één hand (opdracht) te houden bleek in dit complexe bodensaneringsdossier de juiste te zijn
Het is een heel moeilijke oefening om het traject van onderhandelingsprocedure voor alle partijen werkbaar te houden en tegelijk alle nodige criteria in overweging te nemen. Dit dossier was bijzonder zwaar qua procedure, maar is tegelijk goed verlopen.

Publicaties en presentaties

www.tondelier.be

© Copyright 2018 IV Kenniscentrum Vlaamse Steden – Bischoffsheimlaan 1-8 – 1000 Brussel – info@complexestadsprojecten.be | Sitemap