Groen Kwartier

Van militair hospitaal tot stadswijk

Spelers
stadsbestuur Antwerpen:
aankoop site, voorstudie visievorming, opstellen verkoopsvoorwaarden, kwaliteitsbewaking, inspraak en communicatie.
AG Vespa:
projectregie, haalbaarheidsonderzoek, verkoopsprocedure, bewaken overeenkomst met projectontwikkelaar, beheerder Vlaamse subsidies
AG stadsplanning Antwerpen:
projectregie, opstellen verkoopsvoorwaarden, aanspreekpunt en kwaliteitsbewaking, inspraak- en communicatie

ministerie van landsverdediging:
verkoper site, sanering grond en grondwater
projectontwikkelaar:
projectontwikkelaar Vanhaerents – MATEXI (Militair Hospitaal Antwerpen nv)
(woonontwikkeling, communicatie)
sociale huisvestingsmaatschappijen:
woonontwikkeling
​​​​

Bijkomende informatie

Maud Coppenrath stad Antwerpen
bedrijf Stadsontwikkeling / afd​eling Ruimte
Postadres: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen
Kantooradres: Francis Wellensplein 1 2018 Antwerpen
maud.coppenrath@stad.antwerpen.be
+32 3 338 21 16

Projectwebsite van de stad Antwerpen
Website van het Groen Kwartier


Koen Dockx
AG Vespa
Generaal Lemanstraat 55 bus 4
2018 Antwerpen
Koen.Dockx@vespa.antwerpen.be
Philip Rubbens
MHAnv
Generaal Lemanstraat 27
2018 Antwerpen
philip.rubbens@matexi.be

Tijdslijn en sleutelmomenten

De tijdslijn van het project is weergegeven in het communicatietraject

Financiële kengetallen

  • stadsvernieuwingsfonds: 2 mio euro
  • kostprijs realisatie (deel)opdrachten investering van ca 90 mio euro door private partner
  • aandeel publiek/privaat aandeel privaat 87%, aandeel publieke partner 13% (grond en subsidie)

Projectverloop

1. Initiatiefase

​Het ministerie van Landsverdediging besliste in 1993 om de site van het militair hospitaal, 7,7 ha groot, te sluiten.
De buurt vraagt aan de stad om initiatief te nemen voor de bescherming en nieuwe bestemming van de site.
Na een eerste haalbaarheidsstudie, uitgevoerd door AG Vespa (Autonoom gemeentebedrijf voor vastgoed en stadsprojecten in Antwerpen) beslist de stad om de site te verwerven met als doel om hier een kwalitatief woonproject te realiseren.
De aankoop gebeurt met een minnelijke onteigening tussen overheden, waardoor geen registratiekosten moete​n betaald worden.
Het bedrijf Stadsontwikkeling stelt een visienota op voor de gewenste ontwikkeling van de site en laat een bijkomende financiële haalbaarheidsstudie uitvoeren op basis van een vastgoedonderzoek in de buurt.

Op basis van deze resultaten beslist de stad om het terrein op de markt te brengen om vervolgens in een samenwerking met een private partner de
site te ontwikkelen. De gevolgde procedure is een verkoop onder voorwaarden (zie verkoopsvoorwaarden).

Bij het opstellen van de verkoopsvoorwaarden werden de buurtbewoners en bewonersgroepen betrokken.  Via workshops en inspraakvergaderingen konden bewoners hun wensen en bekommernissen overmaken. Bewoners kregen ook de kans om een advies te geven aan de beoordelingscommissie die de projectontwikkelaar zou selecteren.  Gedurende 1 week werden de 3 offertes van kandidaat-ontwikkelaars tentoongesteld. Stedelijk wijkoverleg coördineerde het advies, dat werd voorgelezen op het moment van de beoordeling.
De bewoners wilden onder meer veel groen en open ruimte voor de buurt (buurtpark), de bescherming van de historische gebouwen en een gezonde woningmix.

2. Onderzoeksfase

De verkoopsprocedure verloopt in drie fasen. Het opmaken van het masterplan maakt deel uit van de kandidatuurstelling en offerte van de kandidaat-ontwikkelaars.

Eerst is er de marktbevraging: de kandidaten moeten een minimaal bod doen, en met een team aantreden dat instaat voor de financiële constructie, het project ontwikkelt en het ontwerp uitwerkt. Van de 7 kandidaten worden er 3 weerhouden.

In de tweede fase leggen de 3 kandidaten een masterplan voor met inbegrip van ontwerpstudies voor de private en publieke open ruimte, voor de ontsluiting van de site, voor de woningen en bijhorende parkeerplaatsen en een voorbeeld van verkooplastenboek. Deze fase leidt tot de rangschikking van de drie kandidaat-kopers.

In de derde fase wordt onderhandeld over het masterplan en de verkoopsvoorwaarden. De hele site wordt onderhands in erfpacht gegeven. Tussen partijen wordt een erfpachtovereenkomst afgesloten. De partijen zijn AG Vespa, de stad en de projectontwikkelaar. 
Het ingediende masterplan is de basis voor de ontwikkeling van de site. De gronden zijn in eerste instantie door de stad aan AG Vespa overgedragen. Delen zijn dan verder in erfpacht aan de projectontwikkelaar gegeven. Uiteindelijk is het de bedoeling om heel de site te verkopen.    Vandaag zijn
er al meerdere eigenaars op de site door rechtstreekse verkoop van AG Vespa: AG Vespa, nv Groen Kwartier (die en cours de route al verschillende delen van AG Vespa aankocht, omwille van een algemene belastingproblematiek), ARRO, Woonhaven, particuliere eigenaars en bedrijven door aankoop van tuinen en/of gebouwen.
De organisatie en opvolging (juridisch, administratief en kwalitatief) van het project is gedetailleerd weergegeven in de overeenkomst.
Een overlegcomité met stad, AG Vespa en projectontwikkelaar, bewaakt de overeenkomst. Initieel, en op aanbevelen van de beoordelingscommissie die de kandidaten tijdens de marktbevraging selecteerde en rangschikte, was er een kwaliteitskamer, maar vandaag wordt de kwaliteitsbewaking waargenomen door stedelijke diensten zelf. De afdeling stedenbouwkundige vergunningen en de welstandscommissie bewaken de architectuur, de afdeling ontwerp openbaar domein en de commissie openbaar domein bewaken de aanleg van de stadstuin. AG Stadsplanning bewaakt de kwaliteit van het masterplan.

In de beginfase was er een taakverdeling tussen AG Vespa (opvolging van het financiële, jruidische en het vastgoedaspect) en AG stadsplanning (ruimtelijke kwaliteit). Na afsluiten van de overeenkomst neemt AG Vespa de rol van projectleider, terwijl AG Stadsplanning de algemene kwaliteitsbewaking opneemt.



3. Planuitwerkingsfase

De verdere uitwerking van het masterplan, de architectuurplannen en het inrichtingsplan voor de stadstuin (toekomstig openbaar domein) ligt bij de projectontwikkelaar. Werkgroepen bestaande uit afgevaardigden van de stedelijke en Vlaamse administratie volgden de planvorming op. Bij de  verdere uitwerking van het masterplan waren de ontwerpmogelijkheden beperkt in de zin dat de geest van het masterplan volgens de overeenkomst niet meer kon wijzigen, maar dat wel zou worden voldaan aan de opmerkingen van de beoordelingscommissie en de kwaliteitskamer. De aanpassingen waren bijvoorbeeld een verschuiving naar meer openbaar domein, het vervallen van een gebouw, een wijziging van de inplanting van een gebouw of een wijziging van bouwvolume.

Er werd geen plan-MER uitgevoerd. Het oude BPA heeft de stad laten vervallen bij de inwerkingtreding van het decreet op de ruimtelijke ordening (2000).

De maatschappij voor sociale koopwoningen ARRO heeft een deel  van de grond gekocht en realiseert hierop sociale koopwoningen met de ontwerpers van het ontwikkelingsteam. Sociale huurwoningen worden met de maatschappij     Woonhaven Antwerpen gerealiseerd volgens een CBO-formule (Constructieve Benadering Overheidsopdrachten).
Het betreft uiteindelijk een investering van ca. 90 miljoen €. De stad kreeg een subsidie in het kader van het Stadsvernieuwingsfonds (2 miljoen €). Deze middelen worden ingezet in de aanleg van het openbaar domein, het versterken van het autoluwe karakter en het realiseren van doorsteken doorheen het bouwblok vanuit het binnengebied naar de omliggende straten.
Er is geen subsidie voor het openbaar domein (voorheen AGI, nu VMSW) verkregen wegens (destijds) juridische en technische onverzoenbaarbaarheid met de CBO-formule.

Het planproces heeft vertraging opgelopen door onder meer het veranderen van koers in het te volgen vergunningentraject ten gevolge van gewijzigde bevoegdheidsverdeling tussen overheden (aanvraag stedenbouwkundig attest, aanvragen van verkavelingsvergunningen, aanvragen vergunningen per gebouwgroep).

4. Uitvoeringsfase

De realisatie duurt langer dan aanvankelijk voorzien, onder meer door de lange periode van planuitwerking, en het    wachten op vergunningen.
Er is geen minderhinderplan, maar er zijn goede afspraken met
verkeerspolitie en de buurtregisseur. De projectontwikkelaar communiceerde over mogelijke hinder bij aanvang van de werf en volgt mogelijke klachten snel op.

5. Beheersfase

Er komt een volledige overdracht van het openbaar domein (ingericht en kosteloos) naar de stad. Dit wordt geregeld in een overdrachtsovereenkomst waarin de opleveringsprocedure en de
waarborgperiode worden vastgelegd. Het dossier van het openbaar domein vraagt heel wat opvolging. Tegen de periode van overdracht maakt de stad een onderhoudsplan.

Evaluatie en Reflectie

De herbestemming van het  Militair Hospitaal Antwerpen is een van de eerste projecten van die omvang die via een samenwerking met een private partner, geselecteerd uit een procedure van verkoop onder voorwaarden van de publieke partner, tot stand komen. Voorzichtigheid in de formulering van eisen en een bepaalde onzekerheid over het vinden van een private partner die het financiële risico draagt, kenmerken de opzet van de verkoopsvoorwaarden. Zo werden bijvoorbeeld eisen omtrent duurzaamheid en hoeveelheid open ruimte als streefdoel geformuleerd, eerder dan als bindende voorwaarde opgelegd. De beoordelingscommissie selecteerde het voorstel dat hier het meest aan tegemoet kwam.
Een leerpunt is wel om de voorwaarden en eisen voor openbaar domein goed en volledig te definiëren, teneinde de projectontwikkelaar toe te laten om een correcte kosteninschatting op te maken. 

Het project Militair Hospitaal kent een lange periode van initiatie tot uitvoering, met een verloop van mensen bij alle partners. Het verzekeren van continuïteit is een belangrijk aandachtspunt  voor het bewaren van de voorgeschiedenis en de geest van het project.

De rol van projectregisseur werd als tandem opgenomen bij zowel de private als publieke partner en werkt heel goed doordat de expertises van de verschillende partijen zo het beste worden ingezet. De publieke tandem
staat in voor de afstemming van de stedelijke administratie en coördinatie van de interne adviezen.

De afstemming tussen private en publieke partner gebeurt via een overlegcomité dat maandelijks vergadert en waar geanticipeerd wordt op mogelijke knelpunten en de voortgang van het project worden besproken. Dit heeft als voordeel dat alles gecentraliseerd blijft bij de projectregisseurs.

De werkwijze van overleg voeren en de kwaliteitsbewaking werd mee vastgelegd in de overeenkomst met de projectontwikkelaar. Hierdoor blijft de regie in handen van beide partijen, publiek en privaat en wordt de de naleving van de overeenkomst kort opgevolgd .(bv. kwaliteit openbaar domein, woningmix, afvalbeheer, …).

Een belangrijk knelpunt of moeilijkheid bij dergelijk langlopend project is de wetgeving die in de loop van dit proces verandert (bv.  grond- en pandendecreet, bouwcode, wetgeving inzake energieprestatie, fiscale wetgeving …).  Hierdoor moeten afspraken en doelstellingen telkens opnieuw aangepast worden en/of moeten afwijkingen worden aangevraagd worden. Naast onzekerheid brengt dit veel bijkomende administratie met zich mee, een impact op timing en financiële consequenties.

Publicaties en presentaties

Publicatie​ (Franstalig)

© Copyright 2018 IV Kenniscentrum Vlaamse Steden – Bischoffsheimlaan 1-8 – 1000 Brussel – info@complexestadsprojecten.be | Sitemap