Centrale Werkplaatsen

Van brownfield tot stadswijk

De voormalige Centrale Werkplaatsen zijn een indrukwekkend relict van de industriële revolutie
in het Leuvense, en vormde tevens gedurende heen hele periode het kloppende hart van Kessel-Lo.
De herontwikkeling van deze grote enclave is niet gemakkelijk te dwingen in een keurslijf van opeenvolgende fases. Immers, de voormalige spoorwegsite van ongeveer 8,5 ha groot omvat een veelheid van projecten.
We onderscheiden dan ook enerzijds de projectontwikkeling op schaal van de site als geheel, en anderzijds de projectontwikkeling op schaal van de deelprojecten.
Elk spoor bewandelt zijn eigen weg/traject, en vaak raken ze elkaar aan, complementeren ze elkaar of staan ze elkaar in de weg en is het zoeken naar een oplossing. Daar ligt de uitdaging van de afstemming die in de praktijk veel tijd vraagt.
Zowel op het niveau van het ‘globale project’ als op het niveau van ‘de deelprojecten’ onderscheiden we een aantal vaste stappen die werden/worden gezet. Zo zijn het ontwerpproces, samenwerkingsovereenkomsten en overeenkomsten om het project te realiseren (verkoop, opstal, erfpacht) vaste elementen. Deze ‘ingrediënten’ vormen – veelal in die volgorde - de basis van de gehele besluitvorming om ‘het project van projecten’ te realiseren.
Deze besluitvorming staat trouwens niet los van het beleid dat de Stad Leuven samen met het AGSL tot uitvoering wenst te brengen. Zowel de ‘reconversie’ van een ‘brownfield’ tot een nieuw stadsdeel (wonen & gemeenschapsfuncties & grote mate aan
publieke ruimte), als het uitvoering geven aan een aantal beleidsdoelstellingen inzake betaalbaar wonen, het huisvesten van diverse stadsdiensten (jeugd, bibliotheek, conservatorium, academie, integratiecentrum) en het voorzien van een aanzienlijk deel publieke ruimte in een dens stadsweefsel, is de inzet van het geheel.
Vanuit het deel het geheel bewaken is hier absoluut aan de orde!
 
Programma
Sanering en reconversie van voormalige spoorwegsite tot een multifunctionele stedelijke woonwijk met 325 woningen, handelszaken, kleine kantoorruimten, gemeenschapsvoorzieningen, openbaar groen

Publieke partners
Stad Leuven; Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling Leuven (AGSL); Provincie Vlaams-Brabant; VMSW; MOW Wegen en Verkeer Vlaams-Brabant (plaats je deze partners erbij omwille van adviesverlenende functie?); NMBS-Holding; Vlaamse overheid (projectsubsidie stadsvernieuwing (overeenkomst: juni 2004), Stedenfonds, RWO – Onroerend Erfgoed)

Private partners
NV Matexi (privépartner 1); privépartner 2 (voor site Appartementen-west  en hal 4/5 nog nader te bepalen);  CVBA Dijledal; BOFAS – Bodemsaneringsfonds voor tankstations, Sociaal Wonen arro Leuven (SwaL), Buurtbewoners

Ontwikkeling van een werkplaats van de spoorwegen naar een nieuwe stadswijk

Bijkomende informatie

Tania Vandenbroucke

AG Stadsontwikkeling Leuven
Professor Van Overstraetenplein 1
3000 Leuven
Tel +32 (0)16 27 26 77
tania.vandenbroucke@leuven.be

Projectwebsite

Site Centrale Werkplaatsen stad Leuven


Tijdslijn en sleutelmomenten

Tijdslijn project
  • 1992: Projectteam stadsontwerp; Ontwikkelingsplan Spoorweggebied Leuven;
  • 1996: Projectteam stadsontwerp;  reconversieprojecten voor de beschermde hallen (ontwerpend onderzoek)
  • 1997-1999: ontwerpoefeningen ASRO-KUL beschermde hallen
  • 2003: Projectteam Stadsontwerp & WIT Architectenvennootschap: ‘Actualisering en verfijning van stedenbouwkundige plannen’
  • Architectuur: WIT Architectenvennootschap – Bogdan & Van Broeck Architects (Matexi); Jan Maenhout (AGSL/Dijledal), Nero (SWaL, Sociaal wonen arr. Leuven), Karel Vandenhende (Jeugdcentrum HAL 9)
  • Masterplan Publieke ruimte:  THV Vectris -Groep Infrabo
Wedstrijd:
  • 2003: selectie van een privé-partner (bouwteam) voor de ontwikkeling van een gedeelte van de voormalige Centrale Werkplaatsen (cfr. aanstelling NV Matexi - BVBA BVBarchitects & Wit Architectenvennootschap)
  • 2004: Beperkte offertevraag; aanstelling: Nero-architecten (SWAL-project)
  • 2006: Offertevraag ‘Aanleg van een deel van de publieke ruimte: ontwerp en leiding van de werken & adviesverlening’
  • 2006: Open Oproep 11 Vlaams Bouwmeester Hal 9: jeugdcentrum (gegund in 2008, Karel Vandenhende)
  • 2009 beperkte offertevraag (AGSL & Dijledal): ‘architectuuropdracht voor de bouw van een gebouw bestaande uit een ondergrondse parking, handelsruimtes en 30 sociale huurwoningen (woningen voor  senioren en mindervaliden)’ (cfr. gunning aan Maenhout-architecten)
  • (1e helft) 2012: lancering marktverkenning hal 4/5 en tussenhallen & haalbaarheidsonderzoek GO!Gemeenschapsonderwijs
  • (2e helft) 2012: selectie van een privé-partner voor ontwikkeling Appartementen-West

Financiële kengetallen

  • Totale raming: 81,267 miljoen euro
  • Inbreng stad: 13,736 miljoen euro
  • Financiering Stedenbeleid: 4,5 miljoen euro
  • Private inbreng (%): 57.491.000,00

Projectverloop

1. Initiatiefase

Het projectteam Stadsontwerp onder leiding van  prof. Marcel Smets legt als allereerste de basis voor de algemene visie m.b.t. de reconversie van de site van de Centrale Werkplaatsen. In het kader van het ontwikkelingsplan in opmaak voor de spoorwegomgeving werd een afzonderlijk deel gewijd aan de Centrale Werkplaatsen (1992). Dit was nog vooraleer de NMBS haar activiteiten hier stopzette (1993). De Stad Leuven anticipeerde op deze vrijkomende site als een opportuniteit voor ontwikkeling. Immers, de ligging vlakbij het station
van Leuven, op een beugscheut van het centrum van Leuven, en tevens essentieel onderdeel uitmakend van de deelgemeente Kessel-Lo, waren redenen genoeg om hier het voortouw te nemen.
Het ontwikkelingsplan ging uit van een volledige herinrichting van de site met de focus van de ontwikkeling van een nieuw woongebied (met gemengde typologieën) en een aanzienlijk aandeel publieke ruimte en gemeenschapsfuncties.

2. Onderzoeksfase

In 1996 beschermde Ruimte & Erfgoed een aanzienlijk deel van de site (beschermingsbesluit), met name het complex van aansluitende hallen 4/5 en tussenhallen, alsook hal 9, en tevens de weegbrug gelegen naast de site van de Centrale Werkplaatsen.
Deze bescherming luidde een ‘re-visie’ in van het tot dan gemaakte onderzoekswerk (ontwikkelingsplan 1992) in (1996/ 1997-1999).
Intussen is de NMBS reeds in de weer met het saneren van het terrein. Immers, in 1996 wordt een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, en in 1998 een beschrijvend bodemonderzoek. Beide resulteren in ‘het bodemsaneringsproject voor de Centrale Werkplaatsen’ (BSP) (1999) dat het kader vormt van de plichten van de NMBS inzake sanering van de site en de omvorming ervan tot ‘woongebied’. Eerst wordt de bodem en het grondwater gesaneerd om vervolgens de site gefaseerd bouwrijp te maken. Vandaag (2012) is men toe aan de laatste fase van het bouwrijp maken.
In 2003 verlaat de NMBS voorgoed de site, en wordt het daadwerkelijke startschot voor ‘stadsontwikkeling’ voor de Stad Leuven gegeven.
Zowel de actualisering van het eerdere onderzoekswerk (ontwikkelingsplan) (2003), als de uitwerking hiervan in een ‘project- en ontwikkelingsplan’ (2003) vormen de basis voor ‘het stadsvernieuwingsproject’ ingediend bij de Vlaamse overheid. In 2004
wordt dan ook de overeenkomst tussen de Vlaamse overheid en de Stad Leuven ondertekend voor de herontwikkeling van de Centrale Werkplaatsen (subsidie van 4,5 miljoen euro).
In 2006 worden de gronden van de NMBS aangekocht door de Stad Leuven, dit eveneens na het afsluiten van een ‘tripartite-overeenkomst’ tussen de NMBS-Stad Leuven en Tucrail inzake de laatste fase van de saneringswerken en het bouwrijp maken van de gronden (2004). Binnen deze overeenkomst wordt door de NMBS het BSP uitgevoerd, en neemt de Stad Leuven de afbraak en het bouwrijp maken van de overige gronden voor haar rekening.
Aangezien in 2007 het AGSL – Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling Leuven – eigenaar wordt van de gehele site van de Centrale Werkplaatsen, neemt zij verder de taken van de Stad Leuven waar.
De overdracht van de gronden was weliswaar reeds voorzien vanuit de overeenkomst die de stad Leuven met het AGSL afsloot in 2005, vlak na de oprichting van het autonome gemeentebedrijf. Het eerder opgemaakte project- en ontwikkelingsplan (2003) vormt tevens de basis van deze samenwerkingsovereenkomst, en wenst voornamelijk het tot uitvoering brengen van de diverse deelprojecten waar te maken.

3. Planuitwerkingsfase

Na het voorvernoemde traject van initiatie, verkenning en onderzoek, maar eveneens het afsluiten van een aantal essentiële overeenkomsten, zowel samenwerkingsovereenkomsten (Stad Leuven-NMBS, Stad Leuven-Vlaamse Overheid, Stad Leuven-AGSL) als de overdracht van de gronden (NMBS-Stad Leuven, Stad Leuven-AGSL), kan de werkelijke ‘planuitwerkingsfase’ van start gaan.
Aangezien de Stad Leuven geopteerd heeft voor een ‘multifunctionele woonwijk’ en tevens een menging van diverse woontypes, wordt er gekozen voor de ontwikkeling van deelprojecten. Vanaf 2003 wordt het ontwikkelingsproces van de zes verschillende deelprojecten (bouwprojecten; met name Matexi (1), SWAL (2), hal 9 (jeugdcentrum) (3), Appartementen-West (4), Dijledalgebouw (5) en hal 4/5 en tussenhallen (6)) opgestart.
Elk deelproject heeft een specifiek programma en ontwikkelingswijze. Er wordt zowel met private als publieke partners samengewerkt. Elk deelproject heeft tevens zijn eigen (ontwikkelings)snelheid.
Voor de ontwikkeling van deze deelprojecten worden telkens ontwerpers/bouwheren geselecteerd op basis van een concurrentieprocedure waarbij de kwalitatieve vertaling van het stedenbouwkundig concept in een concreet ontwerp een belangrijk gunningscriterium is. Elk ontwerp interpreteert, verfijnt en vertaalt het stedenbouwkundig concept, waarbij de stad Leuven/AGSL er in samenwerking met de ontwerper van het stedenbouwkundig plan zorg voor draagt dat de kwaliteiten en de eenheid van het concept bewaard blijven en versterkt worden.
In dat kader worden tevens diverse samenwerkingsovereenkomsten afgesloten, alsook diverse overeenkomsten m.b.t. de gronden (verkoop, opstal, erfpacht) afhankelijk van de ontwikkelingsformule (zie uitvoeringsfase).
Daar waar de overeenkomst tussen de Stad Leuven en het AGSL enerzijds, en tussen de Stad Leuven en de Vlaamse Overheid (stadsvernieuwingsproject) anderzijds zorgen voor de globale uitvoering van het project- en ontwikkelingsplan, zorgen diverse Publiek-publieke samenwerkingsovereenkomsten en publiek-private samenwerkingsovereenkomsten voor de uitvoering van diverse deelprojecten.
Als gevolg van deze aanpak treedt het AGSL – als eigenaar van de gronden – op als bouwheer voor het gehele openbaar domein, inclusief stedelijke pleinen, locomotievenpad, woonstraten en woonerven op de site. De VMSW treedt eveneens op als bouwheer van het park op de Centrale Werkplaatsen (AGSL financiert hier echter een groot aandeel in). Na realisatie zullen – conform de samenwerkingsovereeenkomst tussen de Stad Leuven en het AGSL – de gronden overgedragen worden tegen werkelijke kostprijs aan de Stad Leuven.
Na de selectie van een ontwerper en het opmaken van een masterplan, wordt - via het uitschrijven van diverse lastbrieven – de opdracht gegeven aan de ontwerpers een bepaalde deelzone – gekoppeld aan de bouwprojecten – verder te ontwikkelen (voorontwerp, definitief ontwerp, aanbestedingsdossier). Een afstemming tussen bouwproject en aanleg openbaar domein is hier dan ook van primordiaal belang.

4. Uitvoeringsfase

Zoals eerder aangehaald worden naast de diverse deelprojecten (bouwprojecten) ook de diverse deelzones – gekoppeld aan deze deelprojecten – in fases aangelegd.
Hieronder wordt vooreerst een kort overzicht gegeven van de verschillende deelprojecten (bouwprojecten) die in ontwikkeling zijn en die zich elk in een bepaalde fase bevinden (initiatie, onderzoek, planuitwerking, uitvoering, beheer).
 
1. PRIVÉWONINGBOUWPROJECT
Eigenaar​ ​AGSL
​Bouwheer ​Matexi
Ontwikkelingsformule​ ​grond in opstal tijdens bouwfase‐ verkoop grond door AGSL aan privé‐persoon
​Programma ​woningen ‐ appartementen (inclusief ‘stadswoningen’; concept ‘vaste-prijswoningen’); 170
​Ontwerpers

​vroegere VBM‐Architects (nu BOGDAN & VAN BROECK ARCHITECTS) en Architectenven-nootschap WIT

Ingrediënten:
​Huidige fase ​uitvoering (laatste woonblok)
​Selectie ontwerper ​2003
​Opmaak samenwerkingsovereenkomst ​2006
​Opmaak erfpachtovereenkomst ​2007
​Opmaak verkoopaktes afgestemd op verkoop van Matexi
 
 
2. SOCIALE WONINGEN
 
Eigenaar​ en opdrachtgever ​SWaL (Sociaal wonen arro Leuven)
Ontwerper multiprofessionele architectenvennootschap NERO
Programma 74 woningen (bel‐étagewoningen en rijwoningen)

Ingrediënten:
​Huidige fase ​uitvoering (aanbestedingsklaar)
​Selectie ontwerper ​2004
​Opmaak samenwerkingsovereenkomst sloop, afname ondergrondse parkeerplaatsen
​Opmaak verkoopsovereenkomst ​2007
 
 
3. HAL 9: JEUGDCENTRUM
Eigenaar​ AGSL, in erfpacht aan de Stad Leuven
Opdrachtgever Stad Leuven
Ontwerper architect K. Vandenhende
​Programma ​jeugdcentrum & ontmoetingsruimte
 
 

Ingrediënten:

​Huidige fase ​uitvoering (aanbestedingsklaar)
​Selectie ontwerper ​2006
​Opmaak samenwerkingsovereenkomst globale overeenkomst AGSL-Stad Leuven (2005)
​Opmaak erfpachtovereenkomst ​2007
 
 
4. APPARTEMENTEN WEST
Eigenaar​ AGSL
Opdrachtgever privé‐ontwikkelaar (nog niet gekend)
Ontwikkelingsformule vermoedelijk scenario als privéwoningbouwproject 2
​Programma appartementen/woningen & gelijkvloerse nevenfuncties.
 
Ingrediënten:
​Huidige fase onderzoeksfase
​Selectie ontwerper nog niet opgestart
​Opmaak samenwerkingsovereenkomst nog niet van toepassing
​Opmaak overeenkomsten nog niet van toepassing
 

5. NIEUWBOUW AGSL / DIJLEDAL

Eigenaar​ ​AGSL, erfpacht Dijledal
​Bouwheer Dijledal + (gedelegeerd door AGSL)
Ontwikkelingsformule​ ​erfpacht
​Programma sociale woningen (30), handelsruimten, academie, ondergrondse parking + Fietscentrale

Ingrediënten:

​Huidige fase ​uitvoering (aanbestedingsklaar)
Selectie ontwerper 2009
​Opmaak samenwerkingsovereenkomst herziening globale overeenkomst Stad Leuven – AGSL (in opmaak; i.k.v. fietscentrale & academie)
​Opmaak erfpachtovereenkomst ​in opmaak; met Dijledal
​Opmaak erfpachtovereenkomst ​Stad Leuven (i.k.v. academie); in opmaak
​Opmaak erfpachtovereenkomst/of consessie ​nog niet van toepassing
​Opmaak leasing-overeenkomst ​Stad Leuven-AGSL (nog niet van toepassing)

 

6. HAL 4/5 en tussenhallen
Eigenaar​ ​AGSL, erfpacht Stad Leuven en private of publieke partner
​Bouwheer AGSL/ Stad Leuven voor casco-restauratie, private of publieke partner voor inrichting
Ontwikkelingsformule​ ​vermoedelijk erfpacht
​Programma ​bibliotheek, spelotheek, gemeenschapscentrum, conservatorium & een andere publieke of private functie
 
 
Ingrediënten:
Huidige fase onderzoeksfase (marktverkenning & haalbaarheidsstudie)
​Selectie ontwerper nog niet opgestart
​Opmaak samenwerkingsovereenkomst nog niet van toepassing
​Opmaak overeenkomsten nog niet van toepassing
​Opmaak erfpachtovereenkomst ​Stad Leuven (i.k.v. academie); in opmaak
​Opmaak erfpachtovereenkomst/of consessie ​nog niet van toepassing
​Opmaak leasing-overeenkomst ​Stad Leuven-AGSL (nog niet van toepassing)
 
 
Met betrekking tot de aanleg van het openbaar domein (bestekkandidatuurstelling Vectriscontractparkeerstudiemasterplan infrastructuur) is het een constante oefening tussen het tijdig afstemmen met de deelprojecten, alsook de eenheid van het masterplan trachten te bewaken.
 
Intussen werden reeds diverse deelzones (zone 01, zone 05 (fase A en blok D) aangelegd, zijn een aantal andere aanbestedingsklaar (zone 02-oost, zone 03, zone 04, zone 05 (blok C) en de overige in voorontwerpfase (zone 02-west, zone 06 en zone 07).

5. Beheersfase

Momenteel werden nog geen specifieke beheersplannen opgemaakt. Eén zaak is echter duidelijk. Een groot aandeel van de site blijkt in publieke handen (via erfpacht (hal 9, Dijledalgebouw, hal 4/5, en tussenhallen) of in eigendom (publieke ruimte).
Een duidelijk visie hieromtrent zal bijgevolg zeker ontwikkeld moeten worden.
Momenteel gaat alle aandacht nog naar het dagdagelijkse projectbeheer om de diverse projecten op elkaar af te stemmen, zowel wat inhoud betreft, als wat timing & realisatie betreft, maar eveneens wat de financiële haalbaarheid betreft.

Evaluatie en Reflectie

 Nog niet beschikbaar

Publicaties en presentaties

© Copyright 2018 IV Kenniscentrum Vlaamse Steden – Bischoffsheimlaan 1-8 – 1000 Brussel – info@complexestadsprojecten.be | Sitemap