Militair Hospitaal

Van leegstaande militair ziekenhuis tot gemengde woonplek

Een voormalig militair hospitaal met erfgoedwaarde is geconverteerd tot een hoogwaardig woonproject met integratie van erfgoed en nieuwbouw
Sinds het stopzetten van de militaire activiteiten op de site trad er verval op en werd de site voorwerp van vandalisme. De bebouwing van de commanderie en de ziekenzalen waren en zijn nog steeds een herkenningspunt in het stadsbeeld. Vanuit de private sector was er geen interesse om de site aan te kopen aan de federale overheid. Daarom heeft de stad via AGSO initiatief genomen om ontwikkelingsperspectieven op te stellen en een nieuwe dynamiek rond de site te creëren als impuls naar de private markt. De opdracht kan als volgt geformuleerd worden: hergebruik de historisch en voor de 
natuur belangrijke site van het militair hospitaal in functie van wonen met aandacht voor betaalbaar permanent verblijf. Zoek hierbij een combinatie van reconversie en nieuwbouw in een subtiel evenwicht met de omringende natuurlijke omgeving van duinen en strand.
Spelers
stad Oostende, AGSO, projectontwikkelaar Milho nv – Vanhaerents nv en Himmos nv
Deelprojecten
Er zijn twee deelfasen

​​

Bijkomende informatie

Karel Vanackere
AG Stadsvernieuwing Oostende (AGSO)
Directeur, proces- en projectregie
Gistelsesteenweg 1C
8400 Oostende
Tel +32 (0)59 51 71 73
karel.agso@skynet.be

Private partner - bouwheer
Ontwikkelaar Algemene Bouwonderneming Vanhaernts N.V.
contactpersoon Lode Waes
adres Oude Gentweg 81, 8820 Torhout
tel +32 50 21 50 21
e-mail info@vanhaerents.be

Projectwebsite
www.milho.be

Tijdslijn en sleutelmomenten

1993​ ​Volledige afschaffing van het militair hospitaal in Oostende door defensie​
​2003 Beslissing tot organiseren van PPS door AGSO in opdracht van de stad
​2005 ​Ondertekenen van PPS overeenkomst met private partner
​oktober 2005 ​Eerste opendeur op de site
​november 2005 ​Indienen aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning voor fase 1
​april 2006 ​Definitieve verwervingvan de site door AGSO
​zomer 2006​ ​Freestate I op locatie MILHO
​december 2006 Stedenbouwkundige vergunning fase 1 – meergezinswoningen
​​oktober 2007 ​Stedenbouwkundige vergunning fase 2 – verbouwen paviljoenen tot woningen
​juni 2008 ​Toewijzing 23 budgetwoningen - paviljoenwoningen
​februari - maart 2009 ​Oplevering paviljoenwoningen​
​mei 2010 ​Stedenbouwkundige vergunning regularisatie 3 meergezinswoningen
​februari 2010 ​Start verkoop 2de fase
​mei 2011 ​Nick Ervinck - Solbaregiafutobs
​voorjaar 2012 ​Start verkoop 3de en laatste fase
​voorjaar 2012 ​Verwerving CDSCA woningen + afbraak
​voorjaar 2012 ​Start laatste fase  - nieuwbouw – oplevering eind 2013
​Medio 2014 ​Laatste fase 'residentie Spinnaker' wordt in 2015 opgeleverd en zal eind 2015 volledig afgewerkt zijn
 

Financiële kengetallen

 Voor het MILHO is er geen gebruik gemaakt van subsidies. De site is verworven door AGSO (aangekocht van Ministerie van Defensie). Bij de PPS is een waardebepaling gebeurd rekening houdend met een bouwkost van ca 1.000€/m² exclusief kosten, erelonen, btw en een verkoopwaarde tussen 1.400en ca 2.000 €/m² afhankelijk van de ligging en het doelpubliek.
43 paviljoenwoningen (grondgebonden woningen) worden aangeboden als budgetwoningen voor permanent verblijf (verplichting van de koper om zich te vestigen voor minstens 5 jaar – maximaal juridisch 
afdwingbare) en worden aangeboden voor een verkoopprijs alles inbegrepen van ca 250.000 €. Dit principe is verrekend in de totale budgettering van het project. Aan de hand van een gedetailleerde kostentabel worden de prijzen gemonitord en de opbrengsten verdeeld tussen de private en de publieke partner volgens een bij gunning bepaalde verdeelsleutel waarbij de private partner een minimale opbrengst garandeert ten aanzien van de publieke partner zodat de publieke partner minstens de kosten van verwerving en financiering vergoed krijgt.

Projectverloop

1. Initiatiefase

In 1993 zorgen de legerhervomingen voor de buiten werking stelling van het Militair Hospitaal. De site staat leeg en verkommert. Er dient zich een kans aan om de ontwikkeling van de ‘andere zijde’ van Oostende, reeds aangezet in de restauratie van Fort Napoleon, aan te
zwengelen. Op de oostelijke kop van de Oosteroever zal het Militair Hospitaal een baken vormen dat als pilootproject de reconversie en herwaardering van het oude havengebied moet aankondigen en voorttrekken.

2. Onderzoeksfase

Via de in Oostende gebruikelijk geworden PPS-formule wil de stad vooral de klemtoon leggen op betaalbaar wonen voor jonge gezinnen, met het oog op permanent verblijf. Daarom worden randvoorwaarden opgelegd in het bestek ten behoeve van kandidaat-ontwikkelaars (onderhandelingsprocedure met bekendmaking). Eerst en vooral wordt een gediversifieerd woningen aanbod voorzien: van gesubsidieerde grondgebonden woningen, voorbehouden voor inwoners van de stad (richtprijs 250.000 EUR, ondergrondse parkeerplaats, BTW en notariskosten inbegrepen) en vrije marktappartementen. Het geheel moet gekoppeld aan ondersteunende functies zoals horeca, vrije beroepen, diensten en kantoren. De gelijkwaardigheid van de gunningscreteria (projectaanpak & ontwikkelingsvisie; termijn &
fasering; prijs; stedenbouwkundige visie) in het bestek zorgt ervoor dat het financiële aspect het kwalitatieve niet verdringt. Financiële transparantie op basis van residuele grondwaarde vormt een belangrijk aspect.
Het draagvlak van de bevolking en de interesse van potentiële kopers/bewoners wordt getest door de quick win van een tijdelijke tentoonstelling in en tussen de bestaande gebouwen. Freestate brengt er werk van jonge kunstenaars samen en nodigt, dank zij een uitgekiende opstelling, de bezoekers uit tot een lijfelijke evaring van de kwaliteiten op de site. Freestate is een middel om de site terug op de mentale kaart van de Oostendenaar te krijgen en de switch te maken van een gebied in verval naar een gebied met potenties.

3. Planuitwerkingsfase

Het resultaat van de offertevraag wordt uitgewerkt tot een nota waarin concepten en masterplan worden ontwikkeld in een proces van intens overleg tussen het Autonoom Gemeentebedrijf Stadsvernieu¬wing Oostende en het team van ontwerpers en Vanhaerents nv. Dank zij
wederzijds vertrouwen kunnen de plannen in samenspraak met de administraties Bos & Natuur enerzijds en Onroerend Erfgoed anderzijds worden opgemaakt, in plaats van te moeten passen binnen een vooraf vastgelegd beschermingsbesluit.

4. Uitvoeringsfase

Het project wordt gerealiseerd in twee aaneensluitende fases van elk 18 maanden. De zorg besteed aan de uitvoering wordt weerspiegeld in
de verkoopakte die technische specificaties en wederzijdse verplichtingen kadert in het ruimere opzet van het project.

5. Beheersfase

Bij de verkoop wordt voorrang gegeven aan personen die de site permanent willen bewonen. Parkeren op de site is aan strikte regels
gebonden. De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor beide.

Evaluatie en Reflectie

Het samenbrengen van historie, natuur en betaalbaar permanent wonen is een huzarenstuk waar de stad via AGSO in is geslaagd.
Hergebruik van historisch belangrijke sites toont aan dat het beleid ook moeilijke keuzes durft te maken en de moed heeft om als motor te fungeren waar marktpartijen in eerste lezing geen interesse tonen.
Het masterplan waarbinnen het project is ontwikkeld getuigt van een
vernieuwende visie op het vlak van toegankelijkheid en ontsluiting. Hierdoor ontstaan ongekende mogelijkheden om de omgeving te betrekken op de woongelegenheden.
Voor het bestendigen van permanent wonen beschikken we niet over voldoende sluitende juridische instrumenten. Na het verstrijken van de 5 jaar woonverplichting kan er speculatie optreden.

Publicaties en presentaties

 Nog niet beschikbaar

© Copyright 2018 IV Kenniscentrum Vlaamse Steden – Bischoffsheimlaan 1-8 – 1000 Brussel – info@complexestadsprojecten.be | Sitemap