Clementwijk

Van stadsuitbreiding tot groene duurzame woonwijk

Spelers
stad, intercommunale, twee sociale huisvestingsmaatschappijen in huur- en koopwoningen, private partner Matexi.
Deelprojecten
Het project wordt in 2 fasen ontwikkeld.

Nieuwe woonwijk met aandacht voor ecologie, water en publieke ruimte

Bijkomende informatie

Bart Van Lokeren
Stadsbestuur Sint-Niklaas
Dienst ruimtelijke planning
Grote Markt 1
9100 Sint-Niklaas
Tel. +32 (0)3 778 32 31
bart.vanlokeren@sint-niklaas.be

Private partner:
Matexi
Eedstraat 47
9810 Eke
09 280 20 20
oostvlaanderen@matexi.be

Projectwebsite

www.clementwijk.be​


Tijdslijn en sleutelmomenten

Financiële kengetallen

Raming aanleg publieke ruimte fase 1: 8.559.554,96 euro (incl. btw) waarvan parkaanleg: 2.122.975,02 euro (incl. btw)
Stadsaandeel: 2.893.319,34 euro (incl. btw)
Aandeel private partner: 3.189.015,90 euro (incl. btw)
Subsidieerbare werken VMSW: 1.654.206,29 euro (incl. btw)
Stadsvernieuwingsfonds: 1.800.000 euro
Agentschap Natuur en Bos (HPG): 150.000 euro

Kostprijs masterplan: 43.572 euro (incl. btw)
Kostprijs mober: 14.406 euro (incl. btw)
Kostprijs beeldkwaliteitsplan: 48.250 euro (incl. btw)
Kostprijs energiestudie: 18.742,50 euro (incl. btw)
Kostprijs marktstudie: 11.797,50 euro (incl. btw)

Ereloon ontwerper: 3,31843% (op raming voorontwerp)

Projectverloop

1. Initiatiefase

N.a.v. de gemeentelijke woningbehoeftestudie (in het kader van de opmaak van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Sint-Niklaas) en een groenbehoeftenstudie (in het kader van de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Sint-Niklaas) blijkt een tekort aan sociale woningen (ook bevestigd door de lange wachtlijsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen) en een tekort aan openbaar toegankelijk groen in de noordrand van Sint-Niklaas. Op een sociaal woonoverleg in
(2004) wordt de Clementwijk naar voor geschoven om een inhaalbeweginginzake sociale woningbouw te realiseren. De stad en de sociale huurmaatschappij hebben hier reeds gronden in eigendom. Aangezien de stad over onvoldoende middelen beschikt om alle gronden aan te kopen wordt ook beroep gedaan op de Intercommunale van het Land van Waas.
Het projectgebied is 28 ha groot en zal 700 nieuwe woningen omvatten, een stadsdeelpark van 4 ha en een aantal collectieve voorzieningen.

2. Onderzoeksfase

Eind 2004 wordt een ideeënwedstrijd gelanceerd (onder de vorm van een onderhandelingsprocedure) voor de opmaak van een masterplan voor het stedelijk woongebied Clementwijk en de uitwerking van het stadsproject. Deze wedstrijd wordt gewonnen door Technum Gent die o.l.v. Kristiaan Borret het masterplan en stadsontwerp voor de Clementwijk opmaakt. In 2006 keurt de gemeenteraad het masterplan goed als startschot voor de verdere uitwerking. Intussen zijn ook alle gronden aangekocht. Tevens wordt subsidie gevraagd en verkregen
(912.000 euro) in het kader van de samenwerkingsovereenkomst met LNE in de cluster ‘natuurlijke entiteiten’ voor de aankoop van de gronden voor de aanleg van het park. Aangezien een groot deel van de gronden reeds in eigendom is van een private projectontwikkelaar wordt deze ook mee in het project betrokken. Op 6 juli 2007 wordt een samenwerkingsovereenkomst afgesloten tussen de partners om het project te realiseren.

3. Planuitwerkingsfase

Als eerste stap wordt een studiebureau aangesteld (via een algemene offerteaanvraag) voor de verdere uitwerking van het masterplan/stadsontwerp van het project Clementwijk. Deze opdracht wordt in het voorjaar 2008 gegund aan TV Grontmij – Fris in het Landschap. Parallel wordt het project ingediend voor het verkrijgen van een subsidie als stadsvernieuwingsproject en geselecteerd (1,8 miljoen euro). De jury stelt twee voorwaarden: duurzaamheid en ecologische principes meer aan bod laten komen en maatregelen nemen om kwaliteitserosie tegen te gaan. Hiervoor wordt een ngo-advies ingewonnen, opgesteld door VIBE vzw. Het studiebureau maakt een praatplan ter discussie met de stuurgroep, met de bedoeling het masterplan bij stellen op vlak van duurzaamheid. De stuurgroep aanvaardt de bijsturing van het masterplan mede ingegeven door de voorwaarden van de stadsvernieuwingsjury. Tevens wordt een kwaliteitsbewaker aangesteld (evr-Architecten) die een kwaliteits- en duurzaamheidsleidraad opstelt in een poging om beide aspecten te objectiveren, alsook een studiebureau voor de opmaak van een energieconcept (Ecofys). Beide studies leiden tot het inzicht om het woonproject op te vatten als een duurzame en lage energiewijk. Het project wordt verder uitgewerkt en afgetoetst in werkgroepen, met buurtbewoners, lokale jeugdverenigingen, op adviesraden, 3-partijenoverleg,… Het project wordt intussen tevens erkend als vatbaar voor programmatie en subsidiëring voor het uitvoeren van infrastructuurwerken door de VMSW voor het sociale aandeel (100%). Dit resulteert uiteindelijk in een eerste voorontwerp (juni 2009) dat wordt voorgesteld op een ruim bijgewoonde bewonerswandeling met
algemene informatie in een tent en borden met sfeerbeelden langs een parcours op het terrein.
De geplande plenaire vergadering met de VMSW op 3 juli 2009 wordt afgelast en vervangen door een crisisoverleg aangezien de private partner Matexi niet akkoord gaat met de plannen. Meer dan een jaar wordt gebruikt om de knelpunten weg te werken: er komt een beleidsgroep met beslissend mandaat om het project aan te sturen, om de kostprijs van het project voor de partners te drukken, wordt de stadsvernieuwingssubsidie integraal gebruikt om de parkaanleg te betalen (intussen wordt ook nog een subsidie toegekend van 150.000 euro in het kader van Harmonisch Park- en Groenbeheer via ANB), er wordt een marktstudie opgemaakt door IDEA Consult waaruit blijkt dat het project markttechnisch haalbaar is, een ontwerpgroep vult de woonvelden concreet in (aantal en type woningen, parkeerplaatsen, aansluitingen, loopafstanden, …) waaruit een consensusplan volgt en dat uiteindelijk resulteert in een tweede voorontwerp (november 2010). Het project wordt door alle partners goedgekeurd op de plenaire vergadering met de VMSW (december 2010). Tevens wordt een ruilakte ondertekend door alle partners waardoor alle toegewezen projectgronden in handen komen van de juiste partners en iedereen verstrengeld en vast zit in het project. Op basis van het globale voorontwerp wordt het ontwerp fase 1 opgemaakt (juli 2011) dat resulteert in de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning (december 2011) en de opmaak van het bestek en het aanbestedingsdossier.

4. Uitvoeringsfase

In het voorjaar 2012 werd het archeologisch vooronderzoek uitgevoerd waarbij geen relevante sporen werden aangetroffen. Op 5 juni 2012 werd de stedenbouwkundige vergunning verleend door de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar voor de aanleg van de publieke ruimte in de eerste fase. De infrastructuurwerken gingen van start in het voorjaar 2013 en werd voorlopig opgeleverd in het voorjaar 2015.
Parallel wordt​ gewerkt aan de uitwerking van de deelprojecten door de partners, in nauwe samenwerking met de kwaliteitsbewaker via een duurzaamheidsleidraad en beeldkwaliteitplan​.

5. Beheersfase

Het beheer moet blijken na aanleg van de wegen- en parkinfrastructuur en realisatie van het project. Nu al wordt rekening gehouden met een extensief groenbeheer (in het kader van Harmonisch Park- en Groenbeheer), integraal waterbeheer, (wijk)compostzones, gebruik van collectieve ruimten
(wasplaatsen voor auto’s, ondergrondse afvalcontainers e.d.), duurzame materialen, … In de ontwerpfase wordt de groendienst (onderhoud) betrokken. Er is overlegd hoe het onderhoud moet gebeuren en bekeken of het machinepark aangepast is.

Evaluatie en Reflectie

 Tussen de wens om een project te realiseren en de effectieve realisatie zit heel wat jaren voorbereidingstijd. In de case Clementwijk duurt het uiteindelijk 10 jaar alvorens op het terrein kan gestart worden. Iedereen van in het begin mee hebben achter hetzelfde project met dezelfde ambities is cruciaal. Hierbij moet wel rekening gehouden worden met de toekomst (bv. evolutie duurzaamheid) en de veerkracht (flexibiliteit) van het plan zodat het project nog actueel is op het moment dat het effectief gerealiseerd wordt. Je moet bijgevolg vooruit durven kijken en ambities hoog houden, soms tegen de stroom in, en volhouden.
Bij PPS is het belangrijk dat de partners rond de tafel een beslissend
mandaat hebben en dat er voldoende terugkoppeling voorzien wordt om het project te dragen. De projectleider moet ook mandaat hebben. Duidelijke afspraken rond samenwerking en verdeling kosten moeten op voorhand vastgelegd worden (cf. samenwerkingsovereenkomst). Beter verschillende kleinere werkgroepen dan één grote logge overleggroep.
Een gemiste kans in het project is het collectief bewonersparkeren op de rand van de wijk en de keuze voor een collectieve energievoorziening voor de volledige wijk. Hiervoor kon geen draagvlak bij de partners gevonden worden.

Publicaties en presentaties

© Copyright 2018 IV Kenniscentrum Vlaamse Steden – Bischoffsheimlaan 1-8 – 1000 Brussel – info@complexestadsprojecten.be | Sitemap