Turnova

Van verlaten fabriekssite tot stadsdeel

Spelers
stad; private partners: Armada (actuele naam van de groep gevormd door Peter Heeren)
Deelprojecten
opdeling in gelijklopende deelprojecten die elk het verschillende karakter van de plek belichamen.

De transformatie van een leegstaande fabriekssite naar een nieuwe stadswijk

Bijkomende informatie

Projectleider stad Turnhout
Hugo Meeus
Dienst Ruimtelijke Ordening
Campus Blairon 200
2300 Turnhout
+32 (0)14 44 33 11 (toestel 195)
hugo.meeus@turnhout.be
projectleider Armada
Bart Langens
Warandestraat 1 bus 1
B-2300 Turnhout
+32 (0)14 63 95 00
contact@armadaprojectontwikkeling.be
Projectwebsite
Website Turnova algemeen
Website Turnova stad Turnhout

 

Tijdslijn en sleutelmomenten

 Oorspronkelijk was de realisatie in 2012 voorzien.
De onderzoeksfase voor omzetting van het masterplan in realiseerbare deelprojecten heeft echter veel langer geduurd dan voorzien.  Grote namen uit de architectuurwereld nemen graag het vooronderzoek terug grotendeels over.  Dit heeft geleid tot enerzijds bevestiging van de basisopties uit het masterplan, maar er zijn ook terechte bijstellingen gebeurd.
Ook de wettelijke procedures voor een complex stedelijk project als dit zijn zwaarder dan bij een greenfieldontwikkeling.  De MER-procedure is bijvoorbeeld een tijd stilgelegd wegens te veel technische vragen en bijkomend onderzoek qua mobiliteit, bemalingswater en
erfgoedwaarde. De nodige tijd voor onteigeningen is hiermee gelijktijdig doorlopen. In laatste instantie heeft ook de nieuwe Codex RO ongewild tot vertraging gezorgd door de interpretatie van de Raad van State in verband met voorafgaande verkavelingsplicht bij projecten.
 
Timing:
2011: voorontwerpen van deelprojecten
2012: afwerking wettelijke procedures en vergunningsaanvragen
2013: start bouwwerken ondergrondse parking
2014: start bovengrondse werken
2015: afwerking gebouwen en aanleg publiek domein

Financiële kengetallen

 Er is voor het Turnova-project geen gemeenschappelijke vennootschap of grondenbank opgericht.  De projectpartners financieren hun eigen projectonderdelen en regelen de financiering van gemeenschappelijke kosten via aparte realisatieovereenkomsten.
De kosten voor het private aandeel kunnen geschat worden op 115 miljoen euro.

De investering van het stadsbestuur bedraagt

  • stedelijke academie: 17 miljoen euro (brutto)
  • toelage aanleg publiek gebruikte ruimte: 2 miljoen euro
  • een artistiek belevingsproject: 480.000 euro
Het stadsbestuur krijgt subsidies uit het stadsvernieuwingsfonds (3.2 miloen euro) en naar verwachting ook voor de restauratie van het beschermde monument “kantoorgebouw Brepols” (1,5 miljoen euro).
Communicatiekosten worden 50/50 verdeeld, werkingskosten in verhouding tot de zwaarte van ieders programma (15 à 20% voor het stadsbestuur).

Projectverloop

1. Initiatiefase

De site van de voormalige Brepols-fabrieken stond al meer dan twintig jaar leeg en diverse private initiatieven waren tot dan jammerlijk mislukt. De stad was eigenaar van enkele strategische percelen (Kursaal en zwembad) die de toegang mogelijk maakten vanaf de Grote Markt tot de achtergelegen Brepols-site. In 1987 kocht het stadsbestuur een leegstaand textielatelier in de Otterstraat om een strategische toegang tot het Brepolsterrein in handen te houden. Er werd een parking op aangelegd in afwachting van een project. De laatste initiatiefnemer werd verplicht het eigendom te verkopen.  Dat was de aanleiding voor het stadsbestuur om zelf  initiatief te nemen, gesteund door
de tweede oproep tot indienen van stadsvernieuwingsprojecten die op komst was (2004). De stad gaf de opdracht aan Conix architecten om een masterplan op te maken, en de eigen stadsdiensten zorgden voor een stevige inbedding van dat stedenbouwkundig-architecturaal plan, in de verschillende beleidsvisies van de stad: Mercurius, centrummanagement, gemeentelijk ruimtelijk structuurplan… De jury had waardering voor het project maar miste een private partner in het verhaal. Er werd een conceptsubsidie verleend. Parallel werden een aantal publieke debatten georganiseerd (Brepols-generaal): zo konden bewoners van Turnhout op de voet volgen wat de stad plande en een eigen inbreng leveren.
In die periode kwam een nieuwe projectontwikkelaar in beeld: Peter Heren met zijn groep. Zij kochten een groot deel van de Brepols-site en gingen zelf aan de slag. Zo werden er onder andere enkele retailstudie opgemaakt.
De stad probeerde de gesprekken tussen publieke en private partner te structureren rond een ambitienota. De eerste contacten verliepen stroef: het was voor beiden een geheel nieuwe en ongewone situatie. Pas in 2006 kwam er een omslag in de verhouding met de aanstelling van een externe procesbegeleider die aanvaardbaar was voor beide partijen. In plaats van de eigen projecten naast elkaar te ontwikkelen (een stedelijke Academie enerzijds, retail, ondergrondse parking, horeca en huisvesting anderzijds), besloten de partners om samen een kwaliteitsvisie voor het hele project uit te werken tijdens een reeks van intensieve workshops onder het motto: ‘plaatsen verweven en verknopen’. Basis van de gesprekken was een document dat alle tot dan gemaakte masterplannen vergeleek en de belangrijkste gemeenschappelijke elementen opsomde (visie, randvoorwaarden en ruimteconcepten). De workshops werden uitvoerig gedocumenteerd. Deze fase sloot af het afsluiten van een samenwerkingsovereenkomst. Deze overeenkomst en de resultaten van de workshops werden uitvoerig besproken in de gezamenlijke gemeenteraadscommissie en later in de gemeenteraad goedgekeurd.

2. Onderzoeksfase

Publieke en private partner besloten nu om gezamenlijk op zoek te gaan naar een ontwerper van een stevig en uitgebreid masterplan, dat niet alleen de architecturale en stedenbouwkundige aspecten in beeld moest brengen, maar ook zicht bieden op programma en functioneren. Dit gebeurde naar aanleiding van een offertevraag zonder bekendmaking. De Vlaams bouwmeester maakte deel uit van de selectiecommissie.
De opmaak van het masterplan gebeurde onder intense begeleiding. Een coördinatie cel, bestaande uit een projectleider van iedere partner en de externe procesbegeleider, volgde de werkzaamheden op de voet. De vorderingen van het project werden om de twee weken beoordeeld in een overlegcomité bestaande uit het college en de betrokken ambtenaren enerzijds, de bestuursploeg en medewerkers van de projectontwikkelaar anderzijds.
Bij het afwerken van het masterplan werd een akte van grondruil opgemaakt en een princiepsovereenkomst afgesloten. Al deze documenten werden aan de gemeenteraad voorgelegd.
Het masterplan was een belangrijk onderdeel van het nieuwe stadsvernieuwingsdossier. De Vlaamse overheid kende een subsidie toe van 3.200.000 €.
Het geheel werd begeleid met een belangrijke communicatiecampagne. De Open Monumentendagen werden aangegrepen om grote groepen Turnhoutenaars de oude Brepols-site fabriekssite te laten bezoeken. De beelden van het masterplan werden in situ op grote posters geafficheerd.

3. Planuitwerkingsfase

Voor de concrete planuitwerking werd beroep gedaan op verschillende architectenteams. Het ontwerpteam van de academies werd geselecteerd met een Europese onderhandelingsprocedure met bekendmaking. Het bestek vereiste een ploeg bestaande uit een architect, een restauratiedeskundige, studiebureaus stabiliteit en technieken, en een studiebureau akoestiek. De private partner maakte deel uit van de beoordelingscommissie die het college in deze adviseerde.
Voor de uitwerking van de private projectonderdelen werden tientallen nationale en internationale architectenteams naar Turnhout ontboden. Ook zij werden geselecteerd op basis van hun begrip en affiniteit met het project. De stad nam deel aan de selectieprocedure.
De verschillende teams werkten uiteraard hun eigen project uit maar kwamen herhaalde malen samen in workshops en op studiereizen om de onderdelen af te stemmen.
Tijdens deze uitwerking bleken heel wat verfijningen op te treden t.o.v. het masterplan: wegwerken van niveauverschillen in het openbaar domein, betere afstemming van de deelprojecten, een ontsluiting die het toenmalige mobiliteitsplan oversteeg… De bijstellingen werden in een afsprakennota (de 40 punten nota) vastgelegd en goedgekeurd door college en bestuur van ontwikkelaar.
De begeleidingsstructuur is dezelfde als tijdens de onderzoeksfase. Binnen de stad kon dezelfde stedenbouwkundig en mobiliteitsambtenaar verder de rol van projectleider waarnemen, en na uitschrijven van een bestek werd een ‘externe stedenbouwkundige en procesbegeleider’ aangesteld. Verder bestaat de structuur uit: TCC (Turnova coördinatiecel), TOC (Tunova Overlegcomité), TW (werkgroepen communicatie, jurisprudentie…).
Er is een onteigeningstraject opgezet omdat bepaalde eigendommen niet in der minne konden worden aangekocht (wegens familiale onenigheid, onduidelijkheden over eigendomsstructuur…).
Belangrijk aandachtspunt is de juridische regeling van het publieke karakter van bepaalde private delen, en de ‘zaak van de wegen’ voor het geheel van openbaar domein en publiek toegankelijk gebied. Wellicht wordt dit alles geregeld met een verkavelingsvergunning. Ook de afhandeling van de stedenbouwkundige aan vraag zal juridisch zoekwerk vragen omdat diverse regelgevingen andere trajecten voorschrijven (overheidsproject, grond en panden decreet, PPS)
Het MER werd aangegrepen om bijkomende input te krijgen op ontwerpniveau: na zonlichtstudies werd beslist een torenvolume meer naar het centrum van het gebied te verschuiven en een windstudie liet toe de leefbaarheid van de site te toetsen (overal moet er een aangenaam verblijfsklimaat heersen).

De subsidie van het stadsvernieuwingsfonds wordt ingezet voor diverse aspecten van het project: communicatie, kunst, ontwerp van openbaar domein, begeleiding… Gezien de subsidie in de stadsbegroting wordt dat omslachtig: inzet van deze middelen moet veelvuldig ter goedkeuring voorgelegd worden aan college en gemeenteraad, er is een intense samenwerking met stadssecretaris en stadsontvanger, ook moeilijk te voorspellen uitgaven moeten tijdig in de begroting opgenomen worden.

4. Uitvoeringsfase

Niet van toepassing

5. Beheersfase

Niet van toepassing

Evaluatie en Reflectie

 

Publicaties en presentaties

 

© Copyright 2018 IV Kenniscentrum Vlaamse Steden – Bischoffsheimlaan 1-8 – 1000 Brussel – info@complexestadsprojecten.be | Sitemap