Vergeten Straat / Centers Borgerhout

Antwerpen

Van spoorwegberm tot dynamische strip

Projectbeschrijving

De Engelselei ligt vlak aan de oostelijke toegang van de stad Antwerpen. De straat lijkt echter een uithoek en lijkt levenloos en vergeten achter de verwaarloosde bakstenen bermbogen van het Ringspoor. Het centerproject wil nieuw leven brengen in dit stadsdeel. Borgerhout intra-muros is het dichtstbevolkte district van de stad Antwerpen. De ruimtevraag is groot. Door de lege ruimten onder de spoorweg (‘de centers’) te benutten, wordt dit een dynamische strip en aantrekkelijke inkom. Niet enkel de centerstrip maar ook het publieke domein wordt aangepakt. Aan de overzijde van de straat vernieuwen een handvol projectontwikkelingen het straatbeeld - met de bouw van woningen, een school en een warenhuis - en trekken extra publiek aan.

Het project verloopt in fasen. In een eerste testfase bouwen lokale vzw’s, onder leiding van Studio Start vzw, enkele centers met beperkte middelen om tot een jeugdhuis, een recupatelier, een bar, een fietsenfikser en een knutselatelier voor de buurt.

In een volgende fase wordt, na de architectuurwedstrijd, een eerste reeks centers grondig gerenoveerd en op de markt gebracht in 2017.

Spelers

AG VESPA
District Borgerhout
Studio Start met partners JES vzw, ECOKOT, De Klopperij, Japhi en Noor.
Van Eerd vastgoed vzw

Deelprojecten

De Engelselei wordt heraanlegd door het district Borgerhout. De twee doodlopende stukken straat worden ter hoogte van de groenzone verbonden met een nieuwe voetgangers- en fietsas. De ruimte onder de open spoorbogen worden ingericht en benut en verbinden de Vergeten Straat met de Groene Singel. De groenzone verandert in een transparante groene ruimte die aangenaam is om te passeren.

De voormalige site van de beschutte werkplaats AROP is circa 6500 m² groot en is uiteindelijk verkocht aan projectontwikkelaar Van Eerd Vastgoed vzw. Deze ontwikkelaar plant een gemengde ontwikkeling van een warenhuis, (zorg)woningbouw en de IQRA-school.

Verwacht wordt dat de herinrichting van de centers leidt tot nieuwe economische, sociale en culturele invullingen die tewerkstelling meebrengen, dat de nieuwbouwprojecten nieuwe bewoners aantrekken, en dat de heraanleg van de publieke ruimte extra passage in het gebied zal genereren.

Start-up's in de bermbogen van een spoorberm om nieuw leven in de wijk te creëren

Bijkomende informatie

Ellen Lamberts
AG VESPA
Generaal Lemanstraat 55 bus 4
2018 Antwerpen
ellen.lamberts@vespa.antwerpen.be

Projectwebsite van AG VESPA

Tijdslijn en sleutelmomenten

De uitgebreide tijdslijn van het project

Financiële kengetallen

Raming:
Bekijk de raming (februari 2016)

Belangrijkste investeringen:
De belangrijkste investeringen zijn: de vernieuwing van de AROP-site voor een bedrag van circa 15.000.000€, de renovatie van de centers voor circa 3.000.000€ en de heraanleg van het publieke domein voor circa 1.500.000€.

Subsidies:
Voor de onderzoeksfase 2014-2015: conceptsubsidies van het Vlaams Stadsvernieuwingsfonds: 60.000€.
Voor de realisatiefase 2016 e.v.: projectsubsidies van het Vlaams Stadsvernieuwingsfonds: 3.500.000€.

Projectverloop

1. Initiatiefase

De testcenters zijn hier de nieuwe communicatiestrategie of zelfs het coproductiemodel. Met lokaal enthousiasme, creativiteit en initiatief worden een 6 tot 10 tal centers onder handen genomen, opgekuist en tijdelijk ingericht. Met eenvoudige middelen en veel recupmateriaal worden de units gebruiksklaar gemaakt. Studio Start vzw zet haar professionele expertise in als beheerder. Onder de vleugels van Studio Start huren Common Antwerp / Ecokot, De Klopperij bvba, Japhi de fietsenmaker, Noor van het knutselatelier en Jes vzw enkele units. Deze laatste vzw heeft een jeugdwerking in de buurt en bouwt center 5 (de grootste) uit als jongerenplek.

De vier andere vzw’s willen eigen vakmanschap beoefenen, tonen en delen met de buurt. Ze werken de centers terug open, letterlijk via een nieuwe transparantere gevel, nieuwe belichting en vooral activiteit. Dit brengt heel wat animo in deze hoek. Publieke activiteiten en kleine evenementen maken deze plek de moeite om langs te lopen. Qua publiciteit kan dit tellen.

2. Onderzoeksfase

Met geld van het Vlaams Stadsvernieuwingsfonds is, in opdracht en samenwerking met AG VESPA, in 2014 -2015 een onderzoek uitgevoerd door het Rotterdams Bureau Artgineering, Idea consult en partners naar de potentiële renovatie van de Centers. De resultaten van de marktverkenning, het ontwerpend en bouwtechnisch onderzoek en de berekening van de financiële haalbaarheid is gebundeld in een eindrapport dat op 3 april 2015 op het college van de stad Antwerpen is gebracht. Hieronder vindt u de conclusies samengevat.

Het voorliggend onderzoek toont aan dat de ontwikkeling van de centers een haalbare kaart is mits een aantal randcondities positief zijn.

In de marktverkenning werd duidelijk dat er heel wat geïnteresseerde gebruikers(groepen) zijn: lokaal en bovenlokaal. Het accent ligt op lokaal ondernemerschap: ambachten, horeca, kleine zelfstandigen etc. De huidige oppervlakte van 45 m² is beperkt. Vanuit de afnemers is het vergroten en schakelen van de centers interessant.

Deze nieuwe bestemmingen vallen niet onder de huidige gewestplanbestemming ‘gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut’. De opmaak van een RUP voor deze strip is nodig.

In de ontwerpvoorstellen komen vier centertypes in beeld: buitenvariant, binnenvariant met en zonder uitsprong en voorzieningencenters. De ‘buitenvariant’ heeft een buitenklimaat en dus geen verwarming, water en afvoer. Deze variant is afgewerkt met traliewerk en kan bijvoorbeeld dienst doen als fietsenstalplaats. De ‘binnenvariant zonder uitsprong’ heeft een binnenklimaat, dus wel verwarming, water, afvoer, een geïsoleerde vloer en een betere behandeling tegen vocht. Deze variant is 45 m² groot en afgewerkt met een glazen wand in het bestaande geveloppervlak. De ‘binnenvariant met uitsprong’ is identiek aan voorgaande variant maar springt met glazen wand 1,2 meter uit het geveloppervlak en wordt zo 55 m² groot. De voorzieningenvariant bedient alle centers van sanitair, kitchenette en eventueel een gemeenschappelijke refter of vergaderruimte.

Voor deze vier types zijn gedetailleerde prijsramingen uitgevoerd, grotendeels al op basis van offertes. Er wordt een vork van een minimum en maximumprijs gehanteerd in de raming. De condities van de individuele centers verschillen sterk. De prijs zal onder meer variëren al naargelang de hoeveelheid grondverzet van licht verontreinigde grond en de behandeling tegen vocht.

Het financieel haalbaarheidsonderzoek toont aan dat dit geen puur vastgoedproject is maar een stadsvernieuwingsproject. Met deze impuls zal ook de omliggende buurt verbeteren. Financiële baten zijn er dus ook indirect en het project heeft duidelijk een maatschappelijke meerwaarde. Duidelijk is ook dat de inzet van publieke middelen noodzakelijk is. De simulatie in deze studie baseert zich op 3.000.000 € publieke middelen. In het meest pessimistische scenario, gebaseerd op de hoogste prijsramingen, is het project net haalbaar, want de cashflow klimt vanaf 2027 langzaam omhoog om na een dertigtal jaren het eigen vermogen (buiten de publieke middelen) te hebben terugverdiend. Met publieke middelen van 2.000.000 € slaat deze balans nooit over omwille van de te zware rentelasten. In dat scenario is het project financieel niet verdedigbaar.

De voorgestelde ontwikkelingsstrategie stoelt op een groeimodel: testcenters, kijkcenters, en een gefaseerde renovatie van de 59 centers, grosso modo in groepen van 20 centers. Omdat de raming en de financiële haalbaarheid nog onzekerheden in zich hebben, zijn verder onderzoek, experiment en praktijktesten nodig. Het is een transformatieproces.

3. Planuitwerkingsfase

De architectuurwedstrijd is lopende. Binnen de architectenpool van AG VESPA hebben voor het centerproject drie architectenbureaus getekend: Nu architectuuratelier, Compagnie O architecten en architecten De Vylder-Vinck-Taillieu. De gunning, met bekendmaking van het winnend ontwerp, is voorzien voor midden maart 2016. Met het winnend architectenbureau wordt de renovatie van de hele centerstrip, afgestemd op de omgeving, verder in detail uitgewerkt in de loop van 2016.

4. Uitvoeringsfase

Nog niet van toepassing

5. Beheersfase

Nog niet van toepassing

Evaluatie en Reflectie

Nog niet van toepassing

Publicaties en presentaties

Nog niet van toepassing