K

Van een oude school naar stedelijke trekker (retail, wonen en parkeren)

Spelers
oorspronkelijke eigenaren : de Zusters O.L.V. van Bijstand, H. Hart, diverse particuliere eigenaren AGB Stadsontwikkeling
AGB Stadsontwikkelingsbedrijf : initiatiefnemer project en projectbegeleider gedurende het ganse traject (contact oorspronkelijke eigenaren, wedstrijd herontwikkeling, opmaak diverse PPS-contracten).
 

Stad Kortrijk : participeerde aan de stuurgroep, betrokkenheid diverse stadsdiensten in uitvoeringsfase
AWV, De Lijn : tussenkomst n.a.v. de aanpassing wegenis, openbaar vervoer
Private ontwikkelaar : Foruminvest

Bijkomende informatie

Stadsontwikkelingsbedrijf Kortrijk - SOK
Grote Markt 54
8500 Kortrijk
Tel +32 (0)56 20 64 96
stadontwikkeling@kortrijk.be
Union Investment Real Estate

Tijdslijn en sleutelmomenten

  • Opmaak studiesyndicaat SOK met oorspronkelijke eigenaren : eind 2002
  • Selectie Foruminvest - opmaak startovereenkomst : eind 2003/begin 2004
  • Samenwerkingsovereenkomst : medio 2005
  • Start werken : juli 2007
  • Opening winkelcentrum K in Kortrijk : maart 2010

Financiële kengetallen

  • private investering Foruminvest : 200 mio euro
  • publieke investeringen Stad, SOK, Vlaamse overheid : 15 mio euro
  • bijdrage stadsvernieuwingsfonds : 2,8 mio euro

Projectverloop

1. Initiatiefase

Het SOK is in kader van een eerder opgemaakt masterplan voor de omgeving Spoorweglaan - Wijngaardstraat bezig met diverse kleinere stadsvernieuwingsprojecten in de omgeving, waaronder de herbestemming van de lagere school Bijstand.  Op een bepaald moment verneemt het SOK van de eigenaren dat zij ook de naastgelegen middelbare school wil verlaten.  Ook het naastgelegen rusthuis komt vrij.  Het SOK benadert de kloosterorde en de vzw H.
Hart. Samen met de Stad vormen ze een studiesyndicaat om te anticiperen op de toekomstige leegstand: het SOK zal het stedenbouwkundige onderzoek
trekken terwijl de zusters in afwachting hun contacten met de vastgoedmarkt uitstellen en zich m.a.w. engageren de site tussentijds niet te verkopen.

2. Onderzoeksfase

De haalbaarheidsstudie (Steffens&Meertens en 51N4E) legt de klemtoon op behoud en renovatie.
Op basis van deze studie wordt een oproep gelanceerd naar de vastgoedwereld. Terwijl de andere kandidaten de krijtlijnen van de studie volgen, stelt Foruminvest voor om alles te slopen en een vernieuwende stedelijke trekker te bouwen. Een jury, met o.a. de Vlaams Bouwmeester, Charles Vermeersch en Karel Debaere, maakt
de selectie. Er wordt een eerste samenwerkingsovereenkomst (verklaring en startovereenkomst) gesloten tussen de stad, SOK, de kloosterorde en Foruminvest. De zusters zullen betrokken blijven bij het proces tot er voor hen een nieuwe huisvesting wordt gevonden.
Uiteindelijk sluit de stad een definitieve samenwerkingsovereenkomst met Foruminvest.

3. Planuitwerkingsfase

Het zwaartepunt ligt bij de uitwerking van de gebouwen (ca. 80% van de totale investering), en die taak wordt volledig door de ontwikkelaar uitgevoerd. De stad van haar kant werkt de plannen uit van het openbaar domein: de aanvoerwegen, en de omliggende straten.
Het project wordt begeleid door een stuurgroep die alle praktische zaken zoals de afrekeningen waarneemt. In de stuurgroep zetelt de stad (burgemeester, schepen ruimtelijke ordening), het SOK dat het
secretariaat waarneemt, en de private partner (2 bestuurders en de projectleider). Verder is de stuurgroep uitgebreid met Hoofdir.-directeur stad Kortrijk Frans Vandenbossche. De permanente begeleiding gebeurt door het SOK, die tevens instaat voor de opmaak van alle onderliggende overeenkomsten en PPS-contracten.
Er wordt een MER gemaakt i.o.v. Foruminvest.

4. Uitvoeringsfase

Tijdens de uitvoering wordt er veel overleg gepleegd met, en infovergaderingen georganiseerd voor de handelaars. Ze zijn enerzijds vragende partij voor een kernversterkend commercieel complementair project maar hebben eenmaal de werken gestart hard te leiden onder de werkzaamheden (diverse beschadigingen, verkeersproblemen,
wateroverlast…). Er wordt een werkgroep opgericht met o.a. vertegenwoordigers van de handelaars en de politie. Er is ook veel ad hoc overleg, in functie van bijzonder hinderlijke momenten in het bouwproces.

5. Beheersfase

Na ingebruikname ondertekenen stad en Foruminvest een charter voor 10 jaar. Een goede intentie maar niet gemakkelijk te continueren: zowel op bestuurlijk niveau als binnen de leiding van de exploitant treden er verschuivingen op die het honoreren van de afspraken
bemoeilijken. Er is ook geen sluitende formule om dergelijke afspraken afdwingbaar vast te leggen. De opvolging van de diverse engagementen binnen het charter gebeurt door het SOK.

Evaluatie en Reflectie

De realisatie van het project ‘K in Kortrijk’ kende een relatief vlotte doorlooptijd.  Positief is het feit dat het gaat om een kernversterkend binnenstedelijk project, dat mee gedragen werd vanuit de lokale handelaren.  Het project werd gerealiseerd binnen een economisch gunstige conjunctuur, de opstart ervan enkele jaren later zou wellicht moeilijker gelukt zijn.  Van belang bij een dergelijk traject is dat je als publieke actor de rol van de private ontwikkelaar goed inschat.  Zo heeft deze een aantal gelijklopende (vb. realisatietermijn) maar ook 
divers andere ambities dan de Stad (hoge huurverwachtingen, kostprijs bouwproject, …) en ambieert deze een snelle verkoop aan een eindbelegger. Doel is samen te zoeken naar LT-oplossingen die voor beide interessant kunnen zijn (multifunctionaliteit, kwaliteit architectuur/stedenbouw, samenwerking handelaren winkelcentrum met bestaande handelaren, …). Basis voor een goede samenwerking zijn goed uitgewerkte overeenkomsten, maar vooral het vertrouwen onder partijen.

Publicaties en presentaties

 Nog niet beschikbaar

© Copyright 2018 IV Kenniscentrum Vlaamse Steden – Bischoffsheimlaan 1-8 – 1000 Brussel – info@complexestadsprojecten.be | Sitemap