Van mijnsite naar nieuwe stedelijk technologiepark

Het voormalige mijnterrein van Waterschei werd in 2006 door het Genkse stadsbestuur van LRM gekocht met als doel dit te herbestemmen tot hoogwaardig bedrijvenpark met wetenschapspark. Bij de aankoop van het terrein is met LRM een overeenkomst afgesloten die inhoudt dat LRM, wanneer gewenst, zal participeren in rendementsgebonden ontwikkelingen op de site.

Op basis van vooruitschrijdende inzichten is de initiële bestemmingsvisie later verruimd en heeft het stadsbestuur ervoor geopteerd de site te ontwikkelen tot een stedelijk technologiepark waarbij er sterkere interacties worden aangegaan tussen R&D – bedrijvigheid en stedelijkheid (zie verder).

Structuur ontwikkeling project

Stadsmanagementstructuur​

De ambitie om het economische en stedelijke weefsel van de stad Genk te verbreden en te vernieuwen heeft in het vorig decennium geleid tot de verkenning en analyse van de ruimtelijke, economische en stedelijke ontwikkelingsmogelijkheden gekoppeld aan de verwerving en herontwikkeling van de voormalige mijnterreinen van Winterslag en Waterschei. Deze verkenning vond plaats in de context van een groeiende noodzaak aan een nieuwe stedelijke en economische ontwikkelingsstrategie van stad Genk om te kunnen doorgroeien van een klassieke maakindustrie naar een hoogwaardiger en meer kennisintensief toekomstig economisch weefsel en naar een stedelijk weefsel dat het kader moet vormen voor deze economische heroriëntatie van de stad.

In de initiatiefase heeft het stadsbestuur ervoor geopteerd om van de voormalige mijnterreinen terug betekenisvolle plekken voor de stad te maken. De voormalige mijnsites moesten een herbestemming krijgen die Genk moest laden met nieuwe functies.

De ontwikkeling van het project is gebaseerd op vooruitschrijdende inzichten en het ontdekken van nieuwe opportuniteiten die op de ontwikkeling van de site betrokken kunnen worden.

Basisvisie:

De onderzoeksfase was in feite al gestart voor de aankoop van het terrein door de stad Genk van LRM. In de periode voor de aankoop waren beide partijen gezamenlijk al gestart met een onderzoek naar de haalbaarheid van de uitbouw van een hoogwaardig bedrijvenpark op de site. Dit economisch onderzoek werd vervolgens verdergezet in de opmaak van een ruimtelijk plan. In de loop van het totstandkomingstraject voor de opmaak van een nieuw RUP werd door Stramien cvba i.s.m. Bureau Bongaerts bvba het ruimtelijk potentieel van de voormalige mijnsite gekoppeld aan de ambitie de site te ontwikkelen tot een hoogwaardig bedrijvenpark. Relevante documenten hierbij zijn:

• voor het ruimtelijk onderzoek: RUP mijnterrein Waterschei DSO
  

Om deze ruimtelijke en economische ontwikkelingslijnen in een meerjarig perspectief te kunnen ontplooien, was het enerzijds nodig om een meerjarig financieel kader uit te tekenen waarin de beschikbare financieringsbronnen van stad Genk (ruimte voor autofinanciering, beschikbare ontleningscapaciteit, mogelijke subsidiebronnen, …) werden gemaximaliseerd. Anderzijds was het reeds vanaf de verkenningsfase duidelijk dat de omvang en mogelijkheden van dit strategische stadsproject dermate groot waren, dat een duurzame en succesvolle ontwikkeling enkel zou slagen indien er een hefboompotentieel via samenwerkingsvormen kon aangeboord worden met andere publieke en private partners.

Een eerste partner werd in deze fase gevonden bij de associatie KULeuven/KHLim die omwille van de fusie tussen de KULeuven en KHLim had aangegeven te willen investeren in de uitbouw van een wetenschapspark in Limburg. Genk heeft dit aangegrepen om deze opportuniteit te betrekken op de ontwikkeling van het Thor Park en is dan met de KULeuven tot een engagement betreffende de ontwikkeling van een wetenschapspark op de site van het voormalige mijnterrein van Waterschei gekomen.

In dit kader werd ook een uitgebreid onderzoek verricht naar optimale (juridische) structurerings- en samenwerkingsmogelijkheden en tevens naar rolafbakening van de verschillende mogelijke actoren

(Grondbedrijf Genk, stad Genk, Autonoom Gemeentebedrijf AGB Genk, mogelijke filialen van AGB Genk, andere publieke en private actoren). De documenten en beslissingen die de overgang markeren naar de volgende fase zijn:

• voor het ruimtelijk onderzoek: werd beslist een afzonderlijk masterplan te laten opstellen voor het wetenschapspark door HUB cvba, werd een landschapsontwerp opgesteld door Libost groep voor het openbaar domein. De uitvoering van het openbaar domein ontving in 2010 de prijs publieke ruimte. Er werden samenwerkingsverbanden aangegaan met o.a. KULeuven, VITO en PXL om 2 gebouwen op het wetenschapspark te realiseren: EnergyVille en een incubatorgebouw. Er werden stappen gezet om een PPS op te starten voor de uitvoering van de eerste kantoorcluster. In navolging van het masterplan werd aan HUB cvba een supervisieopdracht gegeven om de verschillende projecten in het gebied op elkaar af te stemmen.
• voor het financieel onderzoek: het verwerven van de zekerheid over een aantal subsidiebronnen, zodat een sluitende financiering kon worden aangetoond voor de aankoop van het projectgebied en voor de infrastructurele ontsluitingsinvesteringen (documenten: diverse aanvragen en goedkeuringen van bovenlokale subsidiedossiers).
• voor het onderzoek naar een optimale structurering en rolafbakening: het goedkeuren van een juridisch onderbouwd onderzoeksdocument dat werd opgesteld i.s.m. een extern adviesbureau en waarin scenario’s en krachtlijnen van het toekomstig beheers- en samenwerkingsmodel met andere actoren werden beschreven.

Op basis van de initieel geformuleerde visie op de ontwikkeling van de site werd geopteerd voor een ontwikkeling op drie hoofdlijnen:

• het wetenschapspark met een oppervlakte van circa 20 ha
  
• de ontwikkeling van het hoogwaardig bedrijvenpark met een oppervlakte van circa 60 had
  
• de ontwikkeling van het beschermde voormalige hoofdgebouw van de mijnsite met een oppervlakte van circa 22 000 m2 tot facilitair centrum voor de site​

In de eerste fase werden een aantal wettelijke en beleidsinstrumenten uitgewerkt die de randvoorwaarden voor de toekomstige ontwikkeling bevatten:​

• Op ruimtelijk vlak: Masterplan wetenschapspark Waterschei door HUB cvba, inrichtingsstudie door HUB cvba voor de kantoorcluster, een architectuurwedstrijd voor EnergyVille met Atelier Kempe Thill als laureaat, architecturaal ontwerp voor een incubator op het wetenschapspark door Polo architecten.
  
• Op economisch vlak: uitwerken van de economische ontwikkelingsvisie, opmaak van een plan inzake duurzame bedrijventerreinontwikkeling, opmaak van een visie inzake parkmanagement, opmaak van een ‘energievisie’ voor de site, …
  

Aankoop en inrichting terrein:

• Het terrein werd in 2006 door het stadsbestuur aangekocht (kostprijs: circa 11,5 mio euro).
  
• Vervolgens werd het terrein klaar gemaakt voor ontwikkelingen en dit door aanleg van wegenis en nutsvoorzieningen, bovengrondse parkings, inrichting van het terrein met fiets en wandelpaden, picknickplekken, omgevingsaanleg, … De werken werden voltooid in 2009 (kostprijs circa 8,5 mio euro – financiering met steun van EFRO en Vlaanderen).
  

Wetenschapspark:

Hoofdgebouw:

• Het hoofdgebouw krijgt een belangrijke rol in het realiseren van verbindingen tussen de bedrijven, organisaties, … en hun werknemers, in het uitbouwen van een technologie community die breder is dan de actoren op de site en in het leggen van verbindingen tussen stad en site. Het krijgt enerzijds een facilitaire functie, anderzijds is het een platform voor de organisatie van activiteiten, …
  
• Op basis van de herbestemmingsvisie voor het monumentale hoofdgebouw werd een renovatie en herinrichtingsplan voor het gebouw opgemaakt. Het plan gaat uit van een volledige renovatie van het rechtergedeelte van het gebouw en een beperkte aanpak van het linker gedeelte. In het rechtergedeelte van het gebouw komt een auditorium, een horecaplein, een kinderopvang, vergader- en businesszalen en er is ruimte voor kleine shops, fitness, … De linkerzijde blijft bij wijze van experimentele fase ter beschikking voor de organisatie van diverse events, … en dit tot er een definitieve bestemming is gevonden. Het gebouw biedt faciliteiten aan ondernemers en werknemers op de site maar zal daarnaast ook activiteiten huisvesten gericht op technologie community formation en open staan voor andere stedelijke activiteiten die aansluiten bij het profiel van de site. Eind 2014 werd de uitvoering van de werken gegund –  de realisatie wordt voorzien tegen begin 2017.
• De stad heeft een bestek  mbt het aantrekken van  een private partner of partners voor de exploitatie van het gebouw gelanceerd.
• Kostprijs van de renovatie en inrichting rechterzijde: circa 17,5 mio euro. Financiering door LSM, Vlaanderen (Onroerend Erfgoed en Stadsvernieuwingsfonds).
• Timing: operationeel begin 2017

Het stadsbestuur kiest bewust voor een actieve en participatieve ontwikkelingsrol. Dit komt tot uiting in de optie van het stadsbestuur om het terrein zelf te verwerven, sterk in te zetten op visieontwikkeling en te participeren aan de structuren die op de site uitgebouwd worden