Van brownfield tot nieuw innovatief stadsdeel

Oude fabriekspanden worden omgevormd tot een nieuw (zorg)innovatief stadsdeel. 

Aan het station van Turnhout staan twee grote ongebruikte fabriekspanden: Foresco en Ateliers de Fonderie (Atelfond). De eerste eigenaar wil zijn patrimonium ontwikkelen en laat in 2004 een inrichtingsstudie maken voor de hele site, conform de voorschriften van het RUP (zone voor stedelijke ontwikkeling). Het is een goede eerste oefening. De tweede eigenaar van zijn kant is niet geïnteresseerd in het project, en biedt zijn eigendom te koop aan aan de stad. Dit is een unieke kans voor de stad om zich strategisch in te kopen in het project en de beleidsvisie, nl. de ontwikkeling van een woon- en innovatiepool, te realiseren. De aankoop wordt medegefinancierd als strategisch project in het kader van het RSV. Nu kan de stad als volwaardige partner aantreden. Ze laat een nieuwe ontwerpstudie uitvoeren door IOK.

De eerste eigenaar verkoopt zijn eigendom aan projectontwikkelaar Hecta (nu ION). De nieuwe ruimtelijke studie levert niet het gewenste resultaat voor beide partijen. De betrokken partijen doen daarna in 2010 samen een beroep op de procedure van de Open Oproep van de Vlaams Bouwmeester. Via een reeks workshops, in samenspraak met buurtbewoners, werd samen een projectdefinitie opgemaakt voor de uitwerking van een masterplan. 

De stad organiseert gesprekken met Resoc (nu Streekplatform Kempen) en andere regionale partners om tot een zinvolle invulling te komen van het project. De idee groeit om te werken rond een 'innovatiepool in de zorgsector'. Partners worden: Janssen Farmaceutica, en de Katholieke Hogeschool van de Kempen (nu Thomas More), waarbij zorg een van de voornaamste onderwijspijlers is. Er volgt een samenwerkingsovereenkomst over de invulling van het project: het 'innovatiepact'. Een concrete piste die hieruit naar voorkomt is de realisatie van een Living Lab. De stad Turnhout, Thomas More en Voka initiëren in 2012 'LiCaLab' (Living and care lab) als één van de Vlaamse zorgproeftuinen. Het doel van dit Living lab is met gebruik van een panel producten te gaan testen vóór deze naar de markt gaan. Het uiteindelijke doel is om Licalab te vestigen op de site en er een experimentele zorgzame omgeving van te maken. Deze visie van een experimentele zorgzame omgeving komt ook voort uit het visietraject dat in 2013-2014 onder impuls van Thomas More en Vito gelopen werd. Hier werden enkele kernprincipes zoals levenslang wonen, zorg voor elkaar en een competentiedatabank naar voor geschoven. Er wordt gekozen voor 6 leidende principes: empowerment, collectiviteit, eenvoud, milieupositiviteit, ketendenken en integratie.

De partners voor het ruimtelijke luik verfijnen ondertussen het wedstrijdontwerp van de Open oproep. Deze resulteert in 2012 in een masterplan dat gedurende het hele project de leidraad wordt van de ruimtelijke ontwikkeling. Er wordt ook een financieel plan opgemaakt. Op basis van dit financieel plan wordt het masterplan op enkele punten bijgestuurd, zodat een realiseerbaar ruimtelijk ontwerp wordt bekomen.

Er is ook een subsidietraject dat start in 2012: subsidies voor de grondaankoop (zie hoger) en in het kader van een Brownfieldconvenant is er bijstand van de Participatiemaatschappij Vlaanderen (PMV). PMV staat de stad bij met haar expertise in vastgoedontwikkeling: financiële modellen en samenwerkingsmodellen. Onder impuls van PMV zullen de partners de volledige zone vanuit een gezamenlijk bestuursorgaan ontwikkelen (SLIM Turnhout).

In 2012 wordt ook de vennootschap SLIM Turnhout NV opgericht. ASK NV (nu Blairon NV), een dochteronderneming van het autonoom gemeentebedrijf, participeert in deze vennootschap samen met projectontwikkelaar ION en Participatie Maatschappij Vlaanderen (PMV). In deze werkvennootschap is het autonoom gemeentebedrijf via ASK NV (nu Blairon) voor 30% aandeelhouder.

Op basis van het masterplan, het gezamenlijke bestuursorgaan SLIM Turnhout, het visietraject en de gemeenschappelijke ambities wordt er een stadsvernieuwingssubsidie aangevraagd bij de Vlaams overheid. In 2014 wordt er 2,5 miljoen aan stadsvernieuwingssubsidies verkregen. Deze dienen onder andere ingezet te worden voor de realisatie van een warmtenet, multifunctionele buurtruimtes en de aanstelling van een conceptmanager voor de uitwerking van de inhoudelijke visie. 

Vanaf 2013 wordt het masterplan stelselmatig verder uitgewerkt en geconcretiseerd in deelprojecten.

Het door de gemeenteraad goedgekeurde masterplan wordt als basis genomen voor de opmaak van een stedenbouwkundig attest. Daaropvolgend wordt door de vennootschap SLIM NV een ontwerpbureau aangesteld voor het uitwerken van het openbaar domein. BB-TOP (B+B architecten uit Nederland en Topokor) krijgen de opdracht om een visie uit te werken voor het openbaar domein rekening houdend met de voorschriften en locaties zoals afgebakend in het masterplan.

Er wordt achtereenvolgens een verkavelingsvergunning en stedenbouwkundige vergunning voor fase 1 aangevraagd door bouwheer ION voor het bouwen van 143 wooneenheden en 2 commerciële ruimtes. Gelijktijdig wordt er door SLIM NV ook een vergunning aangevraagd voor de realisatie van het openbaar domein.

Ondertussen wordt behoud en tijdelijke invulling van delen van de Atelfond-fabriek onderzocht. De andere bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Uiteindelijk blijft enkel het oude kantoorgebouw van Atelfond behouden, de rest wordt gesloopt en ingericht als tijdelijk park. Er worden in 2014 en 2015 verschillende workshops uitgevoerd met de buurt, sociale en culturele organisaties en ondernemers om te zoeken naar tijdelijke invullingen die bijdrage aan de sociale cohesie in de buurt. De invullingen hebben ook als doel om de wijk al een zekere positieve uitstraling te geven die meegenomen kan worden in het project.

In het projectgebied waren nog een 10-tal oude arbeiderswoningen die verworven dienden te worden voor het project gerealiseerd kan worden. Vanaf 2012 werden er gesprekken gevoerd met de verschillende eigenaars. Er werd een ruiltraject opgezet; in ruil voor hun oude woning en grond kregen de bewoners een nieuwe woning in de eerste fase van het project. Dit intensieve traject, met vaak terechte persoonlijke gevoeligheden, werd in 2017 afgerond. Er dienden geen woningen onteigend te worden.

In sinds 2013 2014 werd er langdurig onderhandeld met Eandis (Fluvius) omtrent de aanleg van een warmtenet. Er werd een akkoord gevonden voor de aanleg van een warmtenet in 2015. Zo werd het eerste warmtenet van de Kempen gerealiseerd. Het warmtenet zal doorgetrokken worden over het hele project.  

In 2019 wordt er bijkomende een onderzoeksopdracht gelanceerd vanuit de stad Turnhout naar de ruimtelijke ontwikkeling in de noordoostelijke hoek van het project tegen de zone van de NMBS aan. Deze studie handelt zowel over de stedenbouwkundige mogelijkheden in deze hoek, die niet ver genoeg uitgewerkt was in het masterplan, als om de parkeerstrategie voor het vervolg van het project. Het mobiliteitsluik was immers ook onvoldoende uitgewerkt in het masterplan. Dit bijkomend onderzoek heeft wel een vertraging tot gevolg. Bij deze onderzoeksopdracht worden NMBS en Infrabel nauw betrokken.

Eind 2014 worden de oude industriële fabrieken van Atelfond en Foresco gesloopt. De zone van Atelfond wordt in 2015 ingericht als tijdelijk openbaar park om zo ruimte te geven aan eventuele tijdelijke initiatieven. Dit resulteert sinds 2015 in een populaire Zomerbar. Deze zomerbar is nog steeds aanwezig en een jaarlijks succes. Het park wordt ook dagelijks intensief gebruikt. Het is ook ingericht voor sport- en spel met een voetbal- en basketveld. Er is tevens ook een beweegtuin aanwezig.  

De bouwwerken van fase 1, een voornamelijk residentiële fase, en bijhorend openbaar domein, starten in 2015. Fase 1 wordt in 3 deelfasen uitgevoerd tussen 2015 en 2020.

Vanaf 2017 wordt er gestart met de verdere uitwerking van fase 2 (Het Pioniersgebouw) en het bijhorend openbaar domein. Na een langlopend planuitwerkingsproces werd de vergunning voor het gebouw en het nieuwe stedelijke plein ingediend in november 2019. De bouwwerken zullen vermoedelijk aanvangen in de zomer van 2020.

Parallel aan het traject van het Pioniersgebouw wordt er sinds 2016 gewerkt aan de planvorming van de kantoorfase. Deze fase, die later voorzien was in het masterplan, werd naar voor getrokken door de vraag naar kantoorruimte. De vergunningsaanvraag van het eerste van 4 kantoorgebouwen zal in 2020 aangevraagd worden. 

Door de grote oppervlakte van het project (7ha) en de gefaseerde uitwerking heeft het project een lange doorlooptijd (ca. 15-tal jaar). Door de afbraak van de oude fabriekshallen is er veel open ruimte vrijgekomen. Dit vraagt toch wel een zekere vorm van beheer en aanwezigheid op het terrein. De tijdelijke invullingen creëren al enkele jaren een dynamiek en zorgen voor sociale controle. Ook bewoners van de eerste fase of omliggende straten zorgen voor een zekere sociale controle. Het blijkt echter wel dat er op niet zichtbare locaties extra opvolging noodzakelijk is vanuit de stad en SLIM Turnhout. Dit is vaak tijdsintensief en kan behoorlijk wat kosten (vandalisme) met zich meebrengen. Er wordt maximaal ingezet op het in gebruik geven van ruimtes om leegstand te vermijden en eigenaarschap te creëren bij de gebruikers.

Tijdelijke invullingen zijn een absoluut succes, vooral in het tijdelijke park maar sommige van de succesvolle functies o.a. het aangelegde basketveld en BMX parcours, zijn niet te integreren in het definitief ontwerp. Dit zorgt op termijn mogelijk wel voor spanningen met de buurt, ondanks dat het altijd gecommuniceerd is dat het om een tijdelijk park gaat. De stad besliste wel om hier stevig op in te zetten door het inzetten van de sitecoach, die aanspreekpunt is voor de buurt en organisatoren van tijdelijke invullingen.

Het werken via een gemeenschappelijke vennootschap (SLIM NV) biedt zeer veel mogelijkheden om aan gemeenschappelijke visiebewaking te doen. Belangrijk is wel dat deze manier van werken kennis is die niet traditioneel aanwezig is in een stedelijke context. Dit onder de knie krijgen is vaak zeer tijdsintensief. Ondersteuning door PMV en eventueel andere experts is een absolute meerwaarde.

Belangrijkste lessen:

STERKTES

• Organisatorisch is het een meerwaarde om te werken via een afzonderlijke vennootschap, waarin verschillende expertises vervat zit.  Via de vennootschap kan ook optimaal worden ingezet op kwaliteitsbewaking en opvolging van het ruimer kader en geheel.
• Er werd intensief en langdurig gewerkt aan een masterplan, welk gedragen is door alle partijen (incl. de buurt).
• Tijdelijke invullingen en inzetten van de sitecoach zorgen voor goede dynamiek en maakt de buurt vertrouwd met elkaar en met het project.
  

AANDACHTSPUNTEN en UITDAGINGEN

• Aandacht nodig voor juridische stappen: de ontwikkelingsstructuur binnen SLIM is complex en zorgt voor de nodige juridische vraagstukken bij iedere nieuwe ontwikkeling.  Ook het beheer van een vennootschap binnen het lokaal bestuur
• Goede aandacht voor de tussenfases in een gefaseerde ontwikkeling, en opvolging van de uitvoeringskwaliteit zijn belangrijke aandachtspunten noopt gespecialiseerde ondersteuning. Daarbij moeten ook de visies van de verschillende vennootschappen en organisaties betrokken bij de ontwikkeling gestroomlijnd worden.
• De succesvolle tijdelijke invullingen kunnen niet steeds geïntegreerd worden in het definitieve project, bv. basketveld en BMX parcours. Uitvoering van het innovatieconcept en het realiseren van de zorg-economische invullingen
• Samenwerking met NMBS en Infrabel is niet evident gelet op de functie van Turnhout als eindstation en de corebusiness van de overheidsbedrijven.
• Parkeren en mobiliteit blijft een belangrijk en soms ook moeilijke evenwichtsoefening tussen de noden en wensen op korte en lange termijn.