Lamot

Mechelen

Van brownfield tot stadswijk

Spelers

private eigenaar Interbrew / Immobrew die de (stedenbouwkundige en functionele) mogelijkheden voor de globale ontwikkeling van de site aftast

stad Mechelen eerst als beleidsmaker en bepaler van het beleidskader, later als partner in het project (brouwgebouw en openbaar domein)

ontwikkelaar TV Lamot (Wilma Project Development in samenwerking met Group Lenaers) die het project trekt.

Vlaamse overheid met essentiële financiële impulsen vanuit het Mercuriusfonds en vanuit het Vernieuwingsfonds voor de sanering van leegstaande en verwaarloosde bedrijfsruimten

Vlaams bouwmeester als kwaliteitsbewaker /-verbeteraar

Een pioniersproject in Vlaanderen voor de omvorming van een brownfield tot stadswijk

Bijkomende informatie

Stad Mechelen
Afdeling Projecten en Planning

Team Stadsontwikkeling
Grote Markt 21
2800 Mechelen
tel +32 (0)15 29 89 17

stadsontwikkeling@mechelen.be

Lieven Roelandt
Wilma Project Development
Generaal Lemanstraat 27
2018 Antwerpen
Tel +32 (0)3 232 08 79

Tijdslijn en sleutelmomenten

Globale tijdlijn

1995: eerste voorstel masterplan van de architecten Mooens – Van Den Berghen - Bellengé
1997: Interbrew verlaat de site
1996-2000: verfijning masterplan in overleg met TV Lamot, het stadsbestuur en de hogere overheid
6 april 2000: stad Mechelen en TV Lamot sluiten een overeenkomst af voor projectrealisatie Lamot
21 juni 2000: stad koopt het brouwgebouw
26 september 2000: bouwvergunning voor ondergrondse parking, kantoren, commerciële ruimten, hotel en appartementen
april 2003: opening Novotel
december 2004: opening ondergrondse parking
begin 2005: opening Match en commerciële units
september 2005: opening Brouwgebouw

Financiële kengetallen

TV Lamot : 37 mio EUR
Stad Mechelen: 10 mio EUR
Vlaamse overheid: 3,5 mio EUR
Aandeel privaat: 73%
Aandeel overhead: 27%

Projectverloop

1. Initiatiefase

1997, Inbev beslist om de Lamot site in de binnenstad van Mechelen te verlaten. De stad vraagt zich af wat er met deze site moet gebeuren: ‘vervuilende industrie’ volgens het gewestplan, een achterhaalde bestemming in de binnenstad. Het structuurplan is in voorbereiding, en men maakt een binnenstadnota op.

Uit de woonbehoeftenstudie blijkt dat het wonen in de binnenstad moet versterkt worden. Een parkeerstudie geeft aan dat er nood is aan een rotatieparking in dit zuidelijk centrumdeel. En in het Mercuriusplan komt aan het licht dat de Lamot site de potentie heeft om de winkeldriehoek te vervolledigen.

2. Onderzoeksfase

De eigenaar zoekt naar ontwikkelingsmogelijkheden voor het geheel, een gelukkig inzicht dat toelaat om de betekenis van de hele plek in de stad te evalueren. Hij belast het Mechelse architectenbureau John Moons, Jan Van Den Berghen, Serge Bellengé met de opmaak van een stedenbouwkundig masterplan, en dat in nauw overleg met de stad. Wanneer de programmering van het project duidelijk wordt sluit Inbev een pre-akkoord onder voorwaarden met een tijdelijke vennootschap onder leiding van ontwikkelaar Wilma. Het akkoord wordt getoetst met de verschillende stadsdiensten en met onroerend erfgoed…

Beslissend is de opdeling in twee deelprojecten: een zone met hoofdzakelijk wonen en hotel-accommodatie ten noorden van de Van Beethovenstraat, en een zone met het brouwgebouw aan de Dijle. Afspraak is dat de stad het brouwgebouw koopt en voor de programmering zorgt. Hierbij zijn de subsidies van het Mercurius plan en van de sanering van leegstaande bedrijfsgebouwen cruciaal. Het akkoord wordt in een samenwerkingsovereenkomst gegoten die het bouwprogramma omvat en de wederzijdse verplichtingen. De stad staat in voor de invulling van het brouwgebouw en de aanleg van het openbaar domein.

3. Planuitwerkingsfase

Inmiddels is de eerste Vlaams bouwmeester aangetreden. De gemeenteraad vraagt advies aan bOb Van Reeth over de voorgenomen sloop van het brouwgebouw. De bouwmeester adviseert om de vergunde sloop niet te laten doorgaan. Uiteindelijk komt het architectenbureau 51N4E de ploeg versterken. Zij verfijnen het concept voor het brouwgebouw. De uitbouw van een museum lijkt niet opportuun omdat er geen soliede vaste collectie voorhanden is. Wel is er behoefte aan een erfgoedcentrum én aan een congrescentrum. Dankzij gezamenlijk gebruik van lokalen slaagt 51N4E er in om het omvangrijke programma toch te huisvesten in het brouwgebouw.
Er is ook kritiek vanuit de toenmalige oppositie over de kleine woongelegenheden die de projectontwikkelaar aanbiedt. Hier wordt een mouw aan gepast door de plannen flexibeler te maken: kleine entiteiten kunnen samengevoegd worden tot grotere appartementen. Later zal

blijken dat deze grotere woningen het best in de markt liggen.
De stad maakt een BPA op om de hele te herbestemmen van vervuilende industrie naar projectzone. . In het kader van het ruimtelijke structuurplan wordt ook een visie ontwikkeld over een Dijlepad. De stad doet dan beroep op Secchi-Viganó om ideeën aan te leveren voor de Dijleboorden en het openbaar domein in de Lamot site.
Secchi-Viganó zullen ook instaan voor het ontwerp voor de heraanleg van de Grote Markt.

De realisatie van dit project is in vele opzichten een pioniersproject: de moeilijke planuitwerkingsfase leert dat er nood is aan een eenduidige visie, een stevige projectdefinitie en een draagvlak over de coalities heen.

4. Uitvoeringsfase

De uitvoering gebeurt in twee fasen. De private ontwikkeling gaat snel vooruit terwijl het publieke deel aanzienlijk geremd wordt door omslachtige procedures. Dat leidt tijdens de uitvoering tot heel wat stof- en lawaaihinder. Gelukkig heeft de manager van het eerder operationele hotel dat zeer creatief opgevat.

Dat is nog een belangrijke les die uit dit project te leren valt: er is een absolute noodzaak aan een goede projectleiding voor het geheel. En er moet veel meer rekening gehouden worden met omwonenden en gebruikers: betere communicatie, participatie, minderhinderplan,…

5. Beheersfase

Voor de exploitatie van het brouwgebouw is een stedelijke vzw opgericht (zie statuten). Cultuur is immers belangrijk en mag niet in de verdrukking komen door de commerciële exploitatie: soms moet een

congres wijken voor een belangrijke tentoonstelling. Anderzijds moeten de commerciële activiteiten heel wat kosten kunnen dekken.

Evaluatie en Reflectie

Het project Lamot was het eerste herbestemmingsproject van dergelijke schaal en complexiteit waarmee het stadsbestuur werd geconfronteerd in de binnenstad. Voor de stad werd het een zoektocht naar een goed beleidskader op basis van voorbereidende beleidsdocumenten voor het stedelijk ruimtelijk structuurplan.

Het werd ook een zoektocht naar kwaliteit, naar een evenwichtig samenspel tussen de nieuwe functie van Vlaams bouwmeester en een ervaren projectontwikkelaar.
Ook binnen de stadsadministratie was het zoeken naar een goede “coördinatie” voor dergelijk project. Het project leerde dat Mechelen zich

open stelde voor samenwerking met private ontwikkelaars voor de realisatie van stadsvernieuwingsprojecten.

Het leidde tot een verbeterd investeringsklimaat voor handel, wonen en horeca in de onmiddellijke en ruime omgeving.
Het vormde bovendien een hefboom voor de realisatie van andere projecten zoals het Dijlepad en de Dijlebrug.

De informatieverstrekking en betrokkenheid van de buurt waren duidelijke pijnpunten.

Publicaties en presentaties

Nieuwsbrief 1
Nieuwsbrief 2

Nieuwsbrief 3
Nieuwsbrief 4
Nieuwsbrief 5
Nieuwsbrief 6
Nieuwsbrief 7